2020年深圳房价暴涨原因分析:信贷资金流向楼市

作者: 2020-04-20 18:47:21

  2020年深圳房价暴涨原因分析:原来是信贷资金流向楼市!深圳楼市火爆,吓到深圳政府

  在3月初的时候,许多人预测深圳的房价要扛不住了,因为深圳是全国外贸第一大市,现在国外疫情失控,进出口贸易大幅萎缩,深圳受到的冲击肯定是最猛烈的。事实上,关外许多工厂停工、城中村出租屋空房多到房东在降价招租,也似乎正在印证这个猜测!

  但是到了4月中旬国家统计局公布3月份全国70个大中城市商品住宅销售价格数据时,深圳的二手房价格环比涨幅竟然高达1.6%,位列全国第一。这一迷幻的结果,不仅让全国人民大跌眼镜,也撩拨得各地资本蠢蠢欲动!

  俗话说人怕出名猪怕壮,其实不止猪怕,深圳政府也怕。

  在当了几次领头羊之后,深圳楼市已经被视为全国楼市的风向标,全国无数双眼睛在死死盯着这座小渔村,丝毫风吹草动都可能掀起一场大波澜。而在中央三令五申强调“房住不炒”的大背景下,若是再掀起一轮暴涨,恐怕深圳对上面也不好交代。

  于是在国家统计局出台70城房价指数的当天,深圳地方政府就出台了《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》,提出将延长城市更新单元计划有效期、加快商品房供应,缓解目前市场上的住房供应紧张局面。

  紧接着在第二天,深圳市住建局官员又在接受媒体采访时放话,对市民反映个别楼盘“收取喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题,深圳市住建局高度重视,已会同各区和相关部门深入调查,将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。

  同时该官员还表示,深圳市住建局将针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象,联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动,坚决打击违法违规行为,促进房地产市场平稳健康。

  很明显,深圳政府不希望看到房价猛涨,至少不想再当出头鸟,所以要给楼市泼冷水降降温了!

    2020年深圳房价暴涨原因分析:原来是信贷资金流向楼市!深圳楼市火爆,吓到深圳政府

    2020年深圳房价暴涨原因分析:原来是信贷资金流向楼市!深圳楼市火爆,吓到深圳政府

  在3月初的时候,许多人预测深圳的房价要扛不住了,因为深圳是全国外贸第一大市,现在国外疫情失控,进出口贸易大幅萎缩,深圳受到的冲击肯定是最猛烈的。事实上,关外许多工厂停工、城中村出租屋空房多到房东在降价招租,也似乎正在印证这个猜测!

  但是到了4月中旬国家统计局公布3月份全国70个大中城市商品住宅销售价格数据时,深圳的二手房价格环比涨幅竟然高达1.6%,位列全国第一。这一迷幻的结果,不仅让全国人民大跌眼镜,也撩拨得各地资本蠢蠢欲动!

  俗话说人怕出名猪怕壮,其实不止猪怕,深圳政府也怕。

  在当了几次领头羊之后,深圳楼市已经被视为全国楼市的风向标,全国无数双眼睛在死死盯着这座小渔村,丝毫风吹草动都可能掀起一场大波澜。而在中央三令五申强调“房住不炒”的大背景下,若是再掀起一轮暴涨,恐怕深圳对上面也不好交代。

  于是在国家统计局出台70城房价指数的当天,深圳地方政府就出台了《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》,提出将延长城市更新单元计划有效期、加快商品房供应,缓解目前市场上的住房供应紧张局面。

  紧接着在第二天,深圳市住建局官员又在接受媒体采访时放话,对市民反映个别楼盘“收取喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题,深圳市住建局高度重视,已会同各区和相关部门深入调查,将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。

  同时该官员还表示,深圳市住建局将针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象,联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动,坚决打击违法违规行为,促进房地产市场平稳健康。

  很明显,深圳政府不希望看到房价猛涨,至少不想再当出头鸟,所以要给楼市泼冷水降降温了!

  深圳楼市两极分化,产业差异是主要原因

  实际上,这次深圳房价上涨的问题,很大程度上是被误解了。因为目前深圳并没有出现全市房价普遍上涨的情况,而是局部个别热点地区涨得太凶拉高了整体表现。

  根据安居客的数据显示,深圳全市4月份的二手房均价为55382 元/平方米,环比3月份上涨了0.24%。但是如果分片区来看的话,深圳全市10个行政区当中,除了大鹏新区暂无数据外,其余9个区中有5个区是上涨的,4个区是下跌的,大体上来说涨跌是接近五五开。

  另外从各个区的二手房均价涨跌情况来看,目前深圳楼市呈现出很明显的两极分化态势,即西边几个区炙手可热、房价整体都在上涨,而东边几个区冷若冰霜、房价整体都在下跌,真可谓是一半海水一半火焰。

  深圳楼市两极分化现象背后,其实背后是产业转型升级在主导的。

  目前深圳虽然高科技产业和金融产业发达,但其实市内仍有大量相对低端的传统制造业,主要分布在龙岗、坪山以及宝安的沙井、松岗等关外比较偏远的地方,这些传统制造业是受国外疫情失控影响到的“重灾区”,所以这些区域的房价表现自然不会很好。

  相比之下,南山、光明的高科技产业和福田、前海的金融产业并没有受到很大冲击,所以这些区域的房价相对表现较好。另外龙华、宝安两个区由于靠近福田和南山,也承接了很多外溢的刚需,所以房价表现也相对较好。

  另外大家如果去看一下粤港澳大湾区的发展规划和深圳未来的地铁建设规划,就可以发现深圳西部几个区明显是未来发展的重点,而东部几个区总体上则乏善可陈,所以深圳西部几个区表现比东部几个区强势就是情理之中的事情。

  增加供地无法治本,地铁建设才是良方

  对于最近深圳房价上涨过快的问题,深圳市住建局提出的解决方案是增加土地供应、加快商品房供应来缓解住房紧张问题。对此,老范认为并不能够从根本上解决深圳房价上涨的问题。

  目前深圳西部的房价比东部高出一大截,房租同样也是贵了一大截,但是为什么大家不跑去东部买房租房,而偏偏要扎堆挤在西部几个区呢?

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  其实说白了就是产业问题,西部几个区能够提供更多就业机会和更高的薪酬待遇,所以大家都宁愿到西部几个区就业居住,而不太愿意跑到东部几个区就业居住。

  目前深圳西部几个区中,除了光明还有较多空地之外,其余几个区并没有多少空地可以大量供应住宅,所以即便是加大土地供应也远远不能满足市场需求。

  要想解决深圳西部几个区房价上涨过快的问题只有两个办法,第一个是在东部几个区扶持培育起比较好的产业,第二个是加快东部几个区的地铁建设,把西部几个区的人口分流一些到东部几个区去。

  扶持培育产业由于涉及到天时、地利、人和等诸多问题,并不是政府想做就一定能够做成功的,所以可操作性较小,不太容易实现。但是地铁规划建设是政府能够主导的,所以具备较强的现实可操作性。

  试想一下,深圳目前已经开通运营的8条地铁线路中,有7条是集中在中西部几个区的,而偌大的东部只有一条建设等级最低的三号线,还剩下一大堆地方没有通上地铁。

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  如此一来,在深圳市中心和西部上班的民众,根本就没办法到东部几个区居住,所以深圳西部几个区的房价又怎么可能降得下来呢?

  刚刚,多家媒体披露,央行深圳中支下发通知,自查房抵经营贷违规流入房地产情况。该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人),包括贷前、贷中、贷后等情况。

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  而今日早间,央行刚刚公布的贷款市场报价利率(LPR)的最新报价结果显示,1年期LPR报3.85%,较上一次下降20个bp,创去年8月改革以来最大单次降幅;5年期以上品种报4.65%,较上一次下降10个bp。

  深圳房价暴涨!

  最近深圳的楼市火到不行,深圳千万豪宅被秒光的新闻不断刷屏!还有“百万喝茶费”、“500万以下的房子基本卖没了”……等等新闻层出不穷,这轮地产行情被称为“疫情景气”。

  不少投资者也调侃深圳成了cf经济示范区。

  有业内人士透露,近期深圳房价大涨的主要原因是,企业主全款买了房之后,可以用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。

  一方面,疫情之下国家鼓励银行向中小微企业减免利率放水,提供的利率大概是基准利率的一半;另一方面,深圳是先行示范区,分到的资源最多,同时是传统的炒房地,因此结合来看,企业全款买房然后再质押给银行,等于现金流没有受到很大影响的同时,还多了一套房。

  这种做法引发了广泛的舆论关注,周末一篇《深圳正在做空自己》的稿件遭疯狂转发,实体经济不济的情况下,深圳房价迭创新高,在北京、上海三年房价降低15%的大背景下,深圳却像个独行侠。

  疫情让泡沫更刚性?

  到底谁在购买深圳的房子?《中国基金报》报道称,这与给予中小微企业贴息贷款有关。报道称,因为疫情,一系列小微企业纾困措施出台,让大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目,部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会。

  中泰证券首席经济学家李迅雷对此表示,这些年来,所有的创新几乎都是围绕房地产展开的,虽然序曲都是高大上,最后落脚点都在地上。突然发现,今年股市和楼市或许会很繁荣,3月份A股开户人数约等于去年一季度。实体没戏,都去玩虚的。

  财经专栏作家齐俊杰则表示,深圳这个口子堵不上,上海,北京,广州,杭州这些地方也都会这么干,钱现在已经到银行了,如果不加紧楼市调控,控制资金流向,就必然会出现上面说的这个现象。在其看来,这个事已经迫在眉睫,不赶紧把这个漏洞补上,后果会非常严重,再有几个月,企业就都凉透了,到时候再有仙丹妙药也缓不过来了。

  李迅雷表示,疫情期间,防控经济风险被放在首位,楼市的稳定,是地方政府、开发商、金融机构和房子业主的共同利益所在,因此结论是,疫情让泡沫更刚性。至于泡沫会否最终破灭,答案是:肯定的,但非理性繁荣的延续时间则是不确定的。

  地产股尚无表现

  好在由于高层定调过于坚持,虽然深圳、杭州见证爆炒,但反映在二级市场上,不少地产的业绩表现并不出色,地产股也没有出现超额溢价。

  以一线地产龙头万科为例,其股价自3月下旬触底后,反弹一段时间后,便陷入了震荡期间,市场似乎仍在选择方向。因为,从政策来看,尚未松动的政策为行业界定了上限;而从实体反弹来看,房地产行业数据的回暖超预期又为其界定了下限。

  可以看出,房市进入了非常胶着的期间。有业内评论称,如果这种深圳的“示范效应”再不纠正,炒房潮届时恐怕会席卷北上广。周末,我们看到了深圳住建部的回复,不过言语仍然模棱两可,意在打擦边球。如今,央行出手,示范意义极强。

  爆炒或许得歇火了...