加息岂能降房价 #840

作者:欧神 2021-01-20 11:30:01 人阅读

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加息岂能降房价 #840



“我已经想尽一切办法,可是房地产调控总是失败。房价总是压不住”。
“宰相勿慌,我有一条计策。一条就足以把房价打下来”。
“快快道来”。
“每一个新建花园小区,门口矗立二个巨大的垃圾筒”!


一)地铁房

2002.11深夜,上海申办“2010世博会”成功。
消息传来,外滩的工宣队走上街头,整片荧幕顿时成了欢快的海洋。

电视台的记者,这时候采访路边几个观众。
“上海申博成功了。你感到开心么,你最关心的是什么”。
“我感到很担心啊,房价是不是又要涨了”
“…………”

第二天房地产时报,文科生小编用很悲情的笔吻写道:“申博成功后,市民们最关心的却是房价问题。3000元/平米,这座城市房价已不堪重负地太高”。



这就牵涉到一个问题,“申办世博会”当地是好事还是坏事。
坏事是,对于某些人来说,房价又要涨了。
好事是,城市建设会加快。

我们知道,“世博”这件事,无论是官方态度,还是学术圈态度,还是民间实战,一般都认为对上海有益的。
北京申奥,上海世博,深圳亚运会,广州全运会。一座城市一旦办大型展会,就有理由向中央“截留”几千亿资金地方建设。
等于中央派了一个大礼包,于是地铁高架拆迁翻新等等事宜大大加快。


如果你用“地铁”来举例的话。


  • 凡是修通了地铁的地方,房价都是涨的。

  • 地铁房更受欢迎性价比提高



这里面,其实就是一个性价比的问题。
你不能单单看“价格”,你也要看“价值”的。
修完了地铁以后,“价值”提高了。整体的性价比甚至更好。
所以人们宁可要地铁,“地铁房”更受欢迎。



二)贷款制度

道理非常地浅显。
可是套用到“贷款”上来,很多人就纠缠不清了。

从2003年开始,一直不断有民粹脑残份子,口诛笔伐地喷“贷款买房”。
在他们看来,贷款买房放大了购买力。因而推高了房价。
如果你不惜一切地只想把“价格”降下来。很多人就号召禁止贷款。
彻底地,禁止,废除房贷这一2001年新鲜物品。



假如今天2016.02.20,你突然宣布把全北京的地铁站全部炸掉。会怎么样。
地铁口全部封闭。从今天起北京就没有地铁了。
那北京房价会不会降下来。

当然会,“地铁房”变成了大灾难。海淀朝阳的群众就没法上班了。
北京房价大跌。

可是这样的“降价”,是不是你希望的呢。
当然不是,任何神经正常的人,都不会有这样的想法。这是“价值”的摧毁。
就好像“高档小区门口建二个巨型垃圾桶”一样不靠谱。


“贷款”是一种工具。就好像化肥之于农业,广告之于商业,地铁之于地产业。
你不能认为贷款推高了房价。
应该是算上了“便利性”,你整体还是赚的。地铁房总是比非地铁房更方便,是好事。



三)加息调控之逻辑

不知道从什么时候起,学术圈有一个谬论:“加息是抑制房价的”。

学术这东西,是自然界最为奥妙的。他的特点是,“多一个字也不行,少一个字也不行”。
一条定理,你只能照抄。绝不可以改动其中任何一个字。
象中国文科生小编大大咧咧地改编抄写,那就是通往谬误的道路。改一个字就是谬误。


这条定理的正确说法,应该是:“利率上升对房价不利”。
好比现在新发明了铁路,新发明了汽车。
于是全社会资本都拼命地建铁路去了。再没人关心房子。房价就跌下来了。

但是,你绝对不可以反过来理解,“加息是抑制房价的”。
“加息能让房价下跌”。
“加息以后,你可以更轻松地买到房子了”。
以上全错。



设想一下,脑洞大开。假设现在政府把利率提高到1000%.
或者是,干脆取消掉了“房贷”。直接把这个金融工具关掉。
其效果,就好比炸掉全北京所有的地铁站。
请问房价是涨的,还是跌的。

名义价格下跌,实际购房难度大大上升




在全世界范围内,“购房贷款”都是政府鼓励的。甚至是大大补贴的。
正常的房贷,应该是利率很低的。甚至是政府贴钱的。
譬如全世界的房贷,利率基本都在2~3%左右。象美国30年期固定房贷利率是3.83%[1],日本是1.48%[2],香港大约是2.6%左右。
房贷利率越低,居民购房越容易


只有在2B国家,房贷利率收取的是6~7%利息(秀相时代),信用更好的第二套贷款利率甚至更高。
然后一旁的圣君贤相还在和你说:“我这全都是为你好”!
你为了名义上的降价一点点,你连骨子都不要了。


你用大腿想一想,我如果给你30年期0%的零利率。
和30年期8%的高额利率。
哪一种情况下购房更容易,压力更轻。
哪怕算上房价因此的涨幅情况下……



四)房贷周边的利益众生相

话虽这么说。但如果我们把“市场细分”。用放大镜继续把购房人群细分为ABCDE几类。则对于各类人群的利弊还是不一样的。
“房贷加息”,对于全体消费者肯定是不利的。“实际总成本”肯定是购房更困难的。


但是,消费者中,有一类人群是受益的。
那就是“全款客户”。

假设你把市场分为:
A:完全不贷款
B:贷10%
C:贷20%
D:贷30%
E:贷40%
F:贷50%
G:贷60%
H:贷70%

如果“房贷利率”很高很高很高。则A类客户是最大的收益者。
因为你的竞争对手都死光了。F,G,H类客户都买不起了。
而你的购买力完全不受影响。
所以你是大赢家。

因此“加息抑制房价”虽然是一个很脑残的政策,在逻辑上也解释不通。
但他的确是有一定的支持者的。
至于谁是那些A类客户。买几百万房子完全不用贷款;我也不知道了。



其二,银行为什么要高喊“房地产泡沫”。
2003年的时候,有个蠢货叫做易宪容。他写了一篇文章,“房地产绑架中国经济”。

其中说,全中国50%的经济活动,是以房产和土地作为抵押物的。(另外50%是政府信誉)
所以房价绝对不可以跌。不允许跌,一跌整个经济体系就完蛋了。


这篇文章有巨大的逻辑漏洞。因为不是“房产绑架中国经济”,而是“房产拯救中国经济”。
因为不是我绑你,而是你求我。是你贴上来的。

在中国的经济环境中,只有房产土地能作为抵押物,优质资产有资格作为抵押物。
你如果拿股票去抵押,300元一股的暴风科技,人家不认啊!
所以不是房产绑架中国经济,而是房产拯救中国经济。没有了房地产,你的上下游赊账经济活动更加无法展开。



言归正传。易宪容的“绑架”文章一出来。各大银行一起高喊“房地产泡沫”。喊房价泡沫,银行似乎比所有的人更热心。
政治太复杂,经济太复杂。这不是新闻小编所能理解的事。

银行为什么要喊房贷泡沫。因为房贷没有泡沫!
银行的心里很清楚,当时2003年他收取5.65%的房贷利率。这个利率是完全站不住脚的。



利率的本质是“高风险,高收益”“低风险,低收益”。
房贷的风险非常非常低,历经了十几年的运行,目前坏账率不超过0.5%。考虑到回收残值,银行几乎就没有亏过钱。
如果你只有0.5%的坏账率,你就应该收Shibor+0.5%的利率,也就是2.4%左右。

但银行实际收的是5.65%,这里面是巨大的息差。利益大得简直让马克思眼红。
我们知道,任何暴利都是不可能持久的。
银行一方面,通过垄断牌照。使得银行业才有营运资格,维持着“全亚洲第一赚钱公司”的赢利巨龙。

另一方面,他必须在“宣传口径”上夺回这一个阵地。显示我并没有暴利。
所以银行是最热衷于宣传“房贷泡沫”论的。哪怕没有泡沫,我也要高唱泡沫。
吃进去的肉,就不吐出来。



秀相时代末期,连续搞了很多次“压力测试”。
压力测试的意思,就是假设房地产崩溃。房价大跌30%,40%,50%之后,对银行金融系统的冲击。
因为秀相十分关心他的帽子,切断金融系统和房地产的联系。绝不和董伯伯喝下午茶。

可是他本身又完全不懂房地产。只能听身边谢国忠,叶檀,李稻葵之流忽悠。别人和他说房地产泡沫泡沫,危险危险。
终有一天,秀相想起来了。既然你们说危险。那你们去“压力测试”呀。俺也关心的。

第一次压力测试,是按照-30%来做的。这已经算大型崩溃,雪崩没六至十二个月根本不可能发生。
压力测试的结果,秀相大跌眼镜。什么,“坏账率增加0.1%”,您忽悠我是不是。


不行,那肯定是电脑坏了。IBM的AS400机器坏了。让他们重算一次。
第二次压力测试,按照-40%来做,结果依然是“坏账率0.x%”
CCAV的小编们都等在门口呢,就等着你出黑新闻,赶快去爆料。这下你让记者们怎么写稿嘛。

第三第四第五次测试,是按照房价大跌-50%,-60%,-70%做的。最后一次测试,据说是按-80%做的。
答案的结果,到现在也没公布出来。我们只知道;

  • CCAV的小编,始终没有拿到喷房地产的黑资料。即使压力测试显示没风险,中国的银行也不愿意把房贷利率降下来。降到无风险利率2.4%左右。





五)资金成本

最后还剩一点篇幅。我们来解释一下银行业的资金成本。
许多人都在说,银行的“三年期定存”是2.75%,上浮若干。

在这样的基础下,你怎样提供“2.4%的房贷”,贷款利率甚至比存款利率还低。
这其实理解错了银行业运行的方法。

工商银行,如果你去找他A股上市的年报。诸多财经数据里面都有。
工行的“加权总资金成本”,大约在0.8%左右。过去N年从来就没有超过1%。



因为“定期存款”仅仅是一个方面。而银行的资金来源,从来不是全靠定存的。
在整个银行系统中,50%的储蓄是“企业存款”。
剩下50%“居民存款”中,又有一大半是“活期存款”。

企业存款类似于支票,电汇,票据托收。这种情况下,银行可以吃你一二天头寸,而完全不用支付利息。香港汇丰银行(0005.HK)几乎完全是靠此起家的。
所以银行的总体资金成本并不高。0.8%他还是有很大息差可以赚的。



更深入一点,银行是多生态。有各种生存方法。
在香港有一类银行,他们甚至完全都没有“柜面服务”。也就是你在名单上知道有这银行,可是你完全找不到他的分行营业部。
这类银行,大规模依靠“Hibor融资”。

他们完全不设立分行。仅仅是靠从“同业拆借”中获取资金。
然后再放贷给客户。
柜面服务,仅剩下“中农工建”等大型国有综合性银行。

而这些细分市场的小银行,也能活下来。而且活得很好。
如果真正拼到“刺刀见红”,则目前85折,7折的银行贷款,仍然不是政府的恩惠。仍然是暴利行为。

真正合理的房贷,应该是5折。
年利率2.5%左右。减息才能降房价。



yevon_ou@163.com,2016年2月20日午)





[1] 《美国上周MBA30年期固定抵押贷款利率(2016.02.12)http://finance.sina.com.cn/money/forex/datafx/2016-02-17/doc-ifxprupc9342640.shtml
[2] 《日本房贷利率有多低?》http://news.stcn.com/2016/0203/12574602.shtml