外国人购房手册 #380

作者:欧神 2021-02-04 11:30:01 人阅读

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外国人购房手册 #380

外国人存在的主要作用,是“扭曲”了租房市场。


一)欧美类外国人

在《上海楼市的三分天下》中,我们说外国人分为“欧美”和“港台”二种。
这二种的区分,主要是“欧美”不买房子。“港台”类买一点房子。
本篇主要先讨论“欧美”类。

有人问,“日韩”应该如何归类。日本韩国,虽然和我们是“同文同种”的民族;
可是日本人韩国人在上海也不怎么买房子。所以他们应该被归入“欧美”类。


对于“欧美”类外国人,他主要具有以下特性;
1)欧美人不买房子。因为他们多半待三五年就走。
2)欧美高管有租房补贴,可以多达35000~70000/月
3)外国人喜欢抱团,只会存在于有限的区域
4)收入增长有限
5)他们的人数很少。大约是欧美外籍2%+港台外籍5%

对于第三点,我们要特别说明一下。假如你去Toronto,你会不会住到“小印度”或者“小墨西哥”。身陷于一批咖喱猴子周围。
不会的。90%的中国留学生去到了海外,还是喜欢住在唐人街沿线。或者是华人聚集区。
华人在海外留学也是抱团的,中国人喜欢集中住几个社区。这样不仅更安全,交更多的朋友,而且有更多的生活气息。

老外同理。外国人落地,是非常有讲究的。外国人考虑的并不全是性价比,而是熟悉和抱团。
以中国之大,外国人落脚的其实就二个半城市。
而在北京上海城市之中,也就发展出了几个外国人落脚点。外籍人士喜欢集中居住。喜欢一眼看去全是酒吧街和英文比萨。
这些地点,大伙都知道是哪几个。



二)点石成金

“欧美”类外国人最主要的一个特性,是“大额租房补贴,却不买房子”。
他们对楼市的影响,是以2%的人口比例,影响了80%人的租金印象。


凡是有外国人聚集点的半径圆,房租就会暴涨。而且是远远抛离正常水平的租金水平。
譬如以古北的地理位置,在上海中环以外。远离市区,和西郊动物园差不多。

在上海改革开放之前,古北是根本彻底没有人居住的。
本地人也不会去。房价和房租都很低。边缘地段。
可是外国人来了以后呢,其租金是市中心的5倍!


在这里,我们要花点篇幅讲讲“租金幻觉”的事。
假设给你一套1000W的房子,其合理的租金应该是多少呢。
6%,8%,还是10%

当我们接触房地产市场时,我们第一课就上错了。
因为人总是喜欢听好消息的,所以教导我们炒楼的,总是讲一个最棒的租金。这就是古北。于是我们听到的是:“租金是房价的6~8%”。
这第一课,就是把你错带到沟里去的。

事情的真相呢,除了古北,我们再也找不到如此高的租金。
1000W的房价,是远远租不到5W房租的。普遍的常例是根本没有6%回报。
哪怕2~3%,1000W房子租25000都算不错了。



我们用了很长一个弯子,才发现里面的谬误,这就是没有名师带路的结果。
为什么呢,你想一想,谁会来租房子。

在《上海楼市的三分天下》中,我们把楼市客户分为“外国人,外地人,本地人”三种。
你要注意,本地人是不租房的。
外地人,通常喜欢租最低最便宜的房子。
真正租房子的,只有外国人。
高端租赁几乎完全是外国人撑起来的。30000/月以上的租赁,几乎95%都是外国人。
在没有外国人的二线城市,无论你房子值多少钱,你都租不出高价。


1000W的房子有很多种,但并不是每一种都适合租赁。
真正能租高价的,只有位落于“外国人居住区”半径圆,做外国人生意才行。
土著传统好地段大户型,能租好价格么,不能。
郑州长沙西安,哪怕你再好的房子,1000W豪宅能租出大价钱么,不能。
上饶的别墅,有买卖客源。可是有谁会去租呢?

我们在售楼处,听见售楼小姐推介时,往往会说一个预估租金。可这99%是售楼谎言。
真实的情况是,只要你不在“外国人居住圈”。你的租金就是2%左右。2%才是常态,而不是百分之六八十。



三)租金扭曲

当有外国人介入,将某板块租金扭到不合理高时候。该板块该如何估价?
在这个问题上,我们的先烈们,古北的早期炒家付出了惨痛的教训。

大概在1997年,金融风暴的前一年,古北的房价就是$2000二千美金。
古北的单价,是卢湾区的四倍。一套古北可以换4套南卢湾。
古北的单价,是中环线老公房的7倍。

可时至今日,古北和卢湾的价格已经拉平。几乎接近于1:1.
也就是在漫长的廿年时间中,古北跑输大市400%,古北是全市最差板块。古北业主们哭晕在厮所。


为什么,主要是针对房租的预期错误。

如上图。这是一个虚构示意图。指东南亚某城市,例如科伦坡,Decca,班加罗尔,或者西贡。
而下图,则是上海北京。


我们可以清晰地看见,这二张表格的区别。简单点说,就是大国崛起。


中国人一直在变强。过去二十年,中国是全世界发展最快的城市。
过去二十年,上海北京深圳,是中国发展最快的城市。
所以土著本地人的收入财富实力,是以指数翻倍般上涨的。

二十年前,“欧美”外籍人宛如神仙,港澳台是发达国家地区。
二十年后,“欧美”是白皮瘪三,港澳台是正常朋友。

在表一中,外籍人士对东南亚人的优势是压倒性的,而且长期不变的。始终是28000:8000
所以外销外国人房子可以贵三倍。


但是在表二中,随着中国人的崛起,中国人的实力是不断增长的,中国人的支付能力越是不断增长的。
所以卢湾涨,古北不涨。
外国人最初对华人有巨大优势,而外籍人士工资增长有限,外国人和华人的房租实力会逐渐拉平。最终甚至有可能外国人被赶到郊区去。


四)定量计算

外国人对楼市的影响,应该理解为一笔一次性的“房租红包”
因为增长率的不同,不能简单地说“古北房价就该是内环三倍”。

如果要说定量计算,还是以这张虚拟的表格:

在十年中,房租一共多收了约170W。而最终在2026年,租给中国人和租给老外租金完全相等。这张表没有继续做下去的必要。
所以对比古北和同质量“非涉外租赁”房。古北的溢价就应该是170~200W左右。[1]
数字不精确,但大致的数量级如此。



这也回答了一个问题。假如有A,B二套房屋。
A:售价600W,租金5000元
B:售价500W,租金10000元

请问二者谁更有升值潜力,谁是价值投资,谁有泡沫。
答案可能是令你意外的:A好,B坑子。
这就是卢湾和古北的区别。



五)高端涉外租赁

我从来不碰“高端涉外租赁”市场。虽然这是一个高大上的市场,是光鲜体面的市场。
“高端涉外租赁”指月租金30000以上的租赁。其主要发生在古北,新天地,碧云。


我见过很多人,无知而且傲慢。我们做的这些“土拨鼠”生意,在人家眼里简直不值一晒。
人家做的是什么,是老外,是董事,是亚太区CEO。动辄数万元租金,房子也是高大上豪宅。甚至算算租金回报%,人家也并不低,还比你高了。


只不过这些人,通常都没有什么好下场。
“高端涉外租赁”的楼盘,涨得极慢。极慢极慢极慢。古北,碧云,乃至翠湖,都是房价涨幅的重灾区。
租金是没有用的。在过去二十年中,卢湾的房子从4500涨到了60000/m,几十万赚几百万,赚得盆满钵满。

而你在“高端涉外租赁”这个市场上,赚的再多的租金。和房价相比,也就是个“余额”吧。

很多人在当年犯了错误。他们身陷于一个毫无增长的市场,宁可和老外为伍,不和中国人为伍。
咎由自取。



六)碧云的末日

古北的明天是什么。
古北的明天,是本地化。

老外的平均净资产,一般不超过$100W美金。如果是总裁,亚太区CEO级别的老外,其净资产也往往不超过$500W美金。
在今天,上海丈母娘已经很少把女儿嫁外国人了。就如同@财上海说的,如果嫁了老外,一家人还买不起房子住棚户,那不是把脸丢到家了。



再往后发展,如果国运昌盛,中华幸运,还能连续发展20年的话。
届时,中国将发展到无法想象的地步。

老外在中国的形象,会渐渐沦落到“巴基斯坦”人的集体印象。
至少90%的老外会蛮夷化。而这二年你接触多的话,老外穷屌丝已经非常LowB泛了。





届时,古北就会改造。
从高大上的“外国神仙”聚集区,沦落到“小巴基斯坦”“小墨西哥”。
但他不会无限下滑,他有保底线。

古北的保底线,就是把外国人统统赶出去,替换出去。
它至少还能作为一个上海的“中环边”地区而存在。享受中环的地段档次,住进去中环市民层次的客户。
只不过这个时候,古北的房价,有可能比金沙江路低。



如果说上海几大板块中,最悲催的其实是碧云。
碧云生不逢时。当碧云大开发,2004年开始规划并建设时,其实当时整个历史大框架已经非常明显了。

“外国人终将没落”,土著和外国人的实力在不断拉近。外国人外籍人丧失光环,无论购买力还是净资产,都不占优势。
而外资企业,也是处于一个整体的溃败期。外企远远不再是最优理想雇主。

这个时候,碧云完全罔顾现实,继续规划定位为“外籍人士国际社区”。
偏偏他还出奇地贵。2002年世茂湖滨开盘14000,乍一看这个价格还以为是世茂滨江。
2005年时碧云一系列新盘,已经全部都挂25000/m了。即使以古北的同期价格,他也透支了好几步。[2]


结果呢,结果就是碧云完全炒不起来。
他是如其所愿建设成了一个“国际社区”,可是人气惨淡。在诸大媒体和人口记忆中,碧云几乎一个被人遗忘,完全不存在的社区。
因为太贵,无增长,没有人气,碧云的房价也完全无法增长。

今时今日,碧云不能说是鬼城。但“被人遗忘”不再谈论,这个评语是无论如何逃不掉的。
碧云未来的前途是什么呢。是“本地化”。当N年以后,本地人外地人发现这个地块位置也不错,离环线也近,至少比唐镇川沙好多了。
于是,华人又会重新涌入。把这个地区重新华人化。

只不过,碧云的规划实在是太差了。里面有许多的设施,根本就不符合中国人的喜好。
譬如说,那座教堂就很不顺眼。
要不,我们把教堂炸了。改建“大雄宝殿”可好。




yevon_ou@163.com,2015年10月16日晚)



[1] 在实际操作中,老外对于第一第二年楼龄的新房特别热衷。而一旦楼龄装修稍长,老外会飞快地搬走。要注意!
[2] 参考文献:《又一个篱笆跳大神的被揭穿面皮》http://www.libaclub.com/t_113_6797207_1.htm,当时篱笆一个颇有名的id,吹牛说炒房赚了100倍。说他赢利切入点是联洋,碧云。于是就立刻被揭穿脸皮。碧云无涨幅。