凤变冰入门 #2560

作者:欧神 2021-02-19 11:30:01 人阅读

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凤变冰入门 #2560

凤姐变冰冰,关键在凤姐,不在冰冰。一)凤变冰“凤姐变冰冰”这件事,关键是凤姐,不是冰冰。凤姐占70%因素,冰冰占30%因为买东西是甲方,卖东西是乙方。你再好的东西,想要卖出去。终究是求人,买家稀少。赚钱都是跪着的。所以我们利润的来源,70%来自于“凤姐”。最好的要求,是上手上家的房子“彻底的破,彻底的便宜”。最好是走道里堆满了杂物,地上全部都是煤灰。简直没有落脚之处。走进去一看,房间里一股恶臭味。灯光晦暗无光。房间狭小,木制腐朽,铁窗铁锈漏风。门窗,铰链,玻璃都坏了。热水器打不亮。房东也是看得灰心丧气。这些都不重要,重要关键的是,你把价格降下来。因为你是凤姐,所以你把价格降下来。降到标准市场价的八折,七折,六折。“您说您是不是挂了很久呀”“坦白说吧,除了我,根本没有别的买家”。 于是呢,您再便宜点吧。
我们的利润,70%出自于凤姐。你必需“买入”时就远远低于市场价。所有的利润,在买入的一刻就已经产生。此后,只不过是价值的恢复。毕竟,体验“冰冰”,愿意为冰冰买单的人,只有30%远远的少。而且不是我们所可以控制的。二)原始社会凤变冰,拿到了产证。移交交接入户之后,第一件事你要做的是什么。敲,敲成原始社会。对一套“凤姐”的老破小,原则上是把一切都扔光。任何的东西都不要留。新手们容易犯的一个错误,是愿意保留一下“有用”的东西。以节省再装修成本。例如埋墙电线,水管,可以复用。厨房卫生,有二个脱排油烟机,刚买的,连包装纸都没有拆呢。错,全扔,全部都扔掉。哪怕是没开封的也扔掉。“断离舍”否则他会干扰你的设计思路。我们的要求是,彻底敲成原始社会。恢复到石器时代。整个房屋,最后就只剩下一个光凸凸的水泥骨架。四边框梁。
问:原房东打了许多“吊柜”。密密麻麻的,从天花板上一路下来。可以放许许多多的衣服。请问要不要敲。答:敲,敲光。彻底打成原始社会,水泥框架。再问,房东有隔断,原本的一室户隔成了一室半,多了一个小房间。请问要不要敲。
答:敲,敲光。彻底打成原始社会,水泥框架。
那么,为什么要做得如此彻底,如此绝情呢。其中一个很重要的原因,是“材质”。你要知道,凡是卖给你的“凤姐”。大多数都已经装修了有十几年岁月了。最早的甚至可能是80年代装修的。[1]而“装修建材”,在这些年有了很大的进步。为什么“老破小”给人看起来,总有一种单薄破旧的感觉。其很重要的一点,是80年代用的建材不行。当时,材料是预制板,木材是三夹板,而且普遍质地疏松。哪怕较好的材料,经过十几年的时间,也早就被蛀空了。最为严重一次,有一次操刀老公房。等敲成“原始社会”,装修师傅都哭了。因为他的整堵墙,卧室的整堵墙。并不是用水泥做的。而是用黄泥做的!就是黄土高原上的那种黄泥,拿一点抹平了涂在墙壁上。在上海买套老房子,居然还住进了黄土窑洞去了。所以你干脆全部敲光。彻底恢复到最基本的水泥架子。我们并不要求你“七成新”“五成新”的房子。反正我们也是要全部都敲光的。我们干脆就要你最丑最丑最丑的房子。你把价格降下来,反正我们也要敲光。赢利关键在凤姐。凤姐一定要便宜。然后呢,在“石器时代”的基础上。我们做第一次加固。类似于80年代的建筑质量,整个阳台都可以塌陷。水泥外墙上一条条裂缝。而现在我们用高质量水泥全部都帮它补上,固本培元。良心实业。三)江湖规矩讲几条潜规则。1)如果你的小区,不是90年代“彻底不管”那种新村。则你需要到物业办一个登记装修手续。物业会告诉你夜晚不许开工不许扰民,节假日要休息云云。同时问你收300~400元的“装修管理费”。这笔钱属于苛捐,但一般建议你认怂。强行争执并没有太多的意义。2)一旦你开始敲墙,你会产生惊人的建筑垃圾。俗语说“2000个麻袋”。这些水泥碎石,因为数量太大。已经不能简单地堆放在小区垃圾桶。一般物业会给你推荐一个附近的垃圾场。也或者有专业收建材的。总之会产生一笔费用,有心理准备支付。3)在某些物业小区,“敲墙”这个行业甚至是被白完省人垄断的。也就是你在本小区装修,敲墙只能由“物业指定”施工队。他们的收费会比外面高150~200%,原因你懂的。具体的对策,建议认怂。或者坚持自己弄,但塞点金帛。3)一旦装修开始,装修师傅会塞给你一张单子。要求买20吨黄沙,20吨水泥。此后还有。价格不贵。每一包也就是几十元的意思。这里面的潜规则是,黄沙水泥的用量,是完全无法统计的。业主也不可能站在旁边看师傅花几小时搅拌水泥。所以“黄沙水泥单”一般就意味着师傅的小费和外快。这笔钱业主一般是认了,打入总工资。羊毛出在羊身上。只有最愚蠢的书呆子才会斤斤计算。以前曾把御用装修师傅,介绍给安家群的一个小妹。过了一个月,师傅打电话过来哭诉,“你那个学妹,她神经病的”。“我用了几卷电线,她用卷尺一个个房间量的。最后算数出来说我多用了200米”。我冷静地吸了一口气,“镇静,镇静,这就是她迄今嫁不出去的原因”。四)水和电敲完了原始社会之后,接下来的工作是排线。根据俺这么多年的惨痛经验教训,我的建议是:“任何一段墙壁,都必须有电源插座”。任何一段,而不是任何一面。例如插图:
这是一个典型的房间。有一个柜子和一扇门。则你在A,B,C三个点,都必须留出电源插座。这就是“一段”的意思。
最近比较幸运的是,Wifi技术的进步。以往是“四类插头”。

  • 电源
  • 网线
  • 电话线
  • 有线电视
以前的布线原则,要比现在麻烦得多。而现在只有电源是必须的。每一段都要。如图。象这样的户型。则ABCDEFGH都至少要有一个电源插头。 对于水源。我们的建议是,“凡是有下水的地方,都要装上水”。 如图,这是一种很典型的“一室户”户型结构。在阳台上有一个下水,原本是给你放洗衣机的。但是你设计的时候,很可能洗衣机改在厨房/卫生间里了。这样的情况下,你仍然应该“预留”冷热水管道,一直通到阳台上。哪怕暂时不用,以后改建成一个洗手台。也是非常具有小资情调的。香薰SPA。对于别墅类装修,则是应该记住;“任何一个露台,都要预留冷热水龙头”。任何一个二楼三楼露台,都要预留上水。我之前还犯了错误,只留了冷水。后来终有一天,我把阿姨赶到了露台上去洗衣服。再给她建了一个洗衣台。于是阿姨抱怨没有热水,后悔莫及。水电隐蔽工程是最难改的。应该预留尽量大的余量。每一“段”墙壁都至少有一个电插头。每一个阳台都连接了冷热水。五)卫生间如果给我一次机会改户型的话。我会把厨房卫生改大。因为卧室再怎么说也有16平米。16平米其实和14平米,居住体验相差不是很大。但是老公房普遍的厨房卫生小。6平米改成8平米,感觉就好很多了。我宁愿把墙往卧室方向推一米。对于卫生间,“凤变冰”几乎所有的套路,都取消了浴缸。因为浴缸占地方,而且1.5米的浴缸非常丑。大浴缸你又用不起。在传统意义上,“浴缸”主要是家里的老人使用。甚至有一些髦髦老人完全无法站立,而是要坐在浴缸里。由小保姆浇,浑身冲淋。但是你想,“租房子”的都是些什么人。租房子的从来没有七旬老人。以年轻人和大学生为主。因此“凤变冰”流派,全面取消浴缸。淋浴房具体的设计,要看室内户型。一般90cm的尺寸是下限,120cm就已经很舒适了。另外说一句,250元/米的淋浴房,和800元/米的进口货,在使用上没有任何差异。对于面斗和马桶,如果你要省地方的话。你可以做成墙排水。不过墙排水要预先埋管。一旦定下了,就不可以改为直排。
很少用,易坏。
如果你真的卫生间非常非常小。还有一个办法:可以把马桶做在淋浴房的里面。极限情况,我计算过。只要2平方米。淋浴房+马桶+面斗,放置三件套。卫生间另一个元素,则是镜子。如上图那镜子,不推荐。太小。镜子要尽可能大,半身镜。镶一圈镜框可以极大增加IB格。当然,哥哥的变态是有限的。我还没有做到在淋浴房里面装镜子。六)厨房任何一个有过装修经验的人都知道,那些所谓的“大面积视觉”,例如地板和油漆,其实都是不耗钱的。烧钱的地方,主要是厨房和卫生。多一个卫生间,就是上万元。厨房主要是台面贵。算法是(上柜+下柜+台面)*米数。一般每米在2000~8000元之间。这一方面的成本,哥哥水平低,我也想不出办法省降下来。然后厨房也是三件套。煤气灶+脱排油烟机+消毒柜。我的建议是,把消毒柜取消,换成洗碗机。虽然贵了一千多元。但这笔投资是非常非常值得的。厨房装修中一个诀窍是,某些时候你需要移动煤气管。按照正规的法律,煤气管是不可以动的。但是你可以申请让煤气公司派一个技工上门,然后你懂的。某些极简风格倾向于做“开放式厨房+电磁炉”。对此,俺持保留态度。中式炒菜封闭房间还是需要的。哪怕不为租客着想,也要考虑哪一天你再出售。七)吊柜好了,现在我们进入到了房间里面。前面说过,把旧房东的所有吊柜。所有悬挂在天花板上,密密麻麻的掉漆木柜全部都砸掉。但我们是否还需要重建呢。答案是不需要。因为吊柜主要是储放衣服。进一步则是被子和冬衣。在以前,你的上一手业主手里。他们都是“自住”。自住,尤其是老人自住。老人的生活物品就会越来越多,越来越多。“断离舍”哪一件也不肯扔,哪一件大衣也不肯扔。最终东西只能越来越多,越来越存放不下。相应的则是一个个的悬空柜子。老人们甚至还抱怨柜子不够用。这些是她们的性命根子。但是,你站在“凤变冰”的角度上想。凤姐变冰冰的主要对象是什么,是租客。租客会不会带了二大集装箱的东西入住。不会。最多就是一个手提箱。所以租客不需要你密密麻麻的“悬空柜子”。这绝对是视觉污染。而且对生理,心理,造成了非常不好的压抑感觉。我们的建议是,全部敲掉。不再恢复。同样道理,还有六门大橱。大橱存在的理由,同样也是放衣服。如果让你妈妈设计户型图,布置房间,则她优先第一位,首先想到就是大橱。大橱甚至比女人的床更重要。没有大橱,她们就活不下去。然而在“凤变冰”的大前提下,大橱应该被坚决的淘汰掉。首先,租客不大会有这么多的衣服。他就是一个皮箱。其次,即使租客有,房东也没有责任义务要帮你买大橱。进一步考虑目前的租赁市场,大学生的情侣合租现象越来越普遍。对于大学生来说,他们甚至连长衫都没有。连一件像样的西装都没有。要什么大橱。因此,最多配一个二门衣柜就够了。也不用占用耗去整整一面墙。塞在角落里就够了。我们并没有能力“点石成金”。没可能35平米装修出70平米的效果来。关键是取舍。
你把密密麻麻满天悬空的柜子都敲掉。把大橱的地方空出来。整个房间就显得大了。
八)卧室鉴于目前的家庭关系结构,我不是很喜欢“一室半”的户型设计。
如图,这和图3有点象。只不过是把房间中间隔断了。
加了一堵墙,就变成二间了。一个主卧,一个次卧。在“自住”需求中,次卧一般是家里有80岁的老人。又或者是18岁以下,还没有考大学住校的小孩。这样的分割,多了一个房间。但是次卧的采光非常差。黑灯瞎火。主卧的面积也小了很多,感觉很不舒服。在“凤变冰”的做法中,你要想到。

  • 首先,一对夫妻带着80岁老母来租房子。这样的租客是不存在的。
  • 其次,一对夫妻带着17岁大孩子来租房子。这样租客也很少见。
就算是外来人口苦哈哈夫妻,小孩子也往往是五六岁。年龄还小。真的要孩子十七了,还没有买房子。混得这么差的非常非常少见。所以,我宁可恢复成图3这样的户型。
这样的户型,你一推开门,直接可以看到日光和外景。哇的一下,心情感觉很舒畅。
另一方面,卧室的面积显得大了很多。你这房子很有性价比。还有一个好处。有很多次是“二男”“二女”同学关系,合租一套房屋。分摊租金。这样的情况下,他们喜欢“标房”,放二张床。
这个市场也很大。至少比一室半大。
九)整体视觉空间走出了精致小巧的厨房和卫生间,讲讲我们的卧室大空间。虽然厨房和卫生间是最耗钱的。但是能不能顺利出租,能不能租出一个好价钱,关键还是看“视觉大空间”。前面已经说过了,为了视觉上的好看,我们不惜放弃一室半,而追求光照大统间。除此之外,你还有许多事情可做。1)追求视觉大空间原则上,我们应该是“毛坯交房”。即在房屋装修完,保洁做完。最后招租的时候,房间里应该是没有任何家具的。你放了任何家具,感觉上都比没有家具屋子要小。你最多用手比划比划,这里放个床,那里帮你买个茶几。甚至茶几也可以让租客自己上淘宝买二手。临退房时带走。房间里干干净净,不要有拖鞋,茶杯,毛巾,纸箱,这是最基本的要求。老人们管理房屋,很容易犯的一个错误,就是喜欢把毛巾乱扔。他们不知道天平处女座的强迫症,要的就是“完全没有任何杂物”。2)乳胶漆现代化的油漆,远远比80年代的建材要好。尤其是一些油漆,号称“宽景”。特点是墙面特别光滑,使得视线无法聚焦,眼神游离,而觉得空间更大一点。采取一色纯色的墙壁背景,能显得你的房子又干净又宽敞。基色一般是乳白,象牙白。选择蓝色天花板或者绿色一面墙需要很大的勇气。3)大色块尽量采取大色块的底色背景。反面典型是80年代的拼花地板。 小碎木拼花地板,它表面几乎永远都是凹凸不平的。对于光线反射,明暗不一。哪怕是刚装修的房子,看起来象旧的一样。而且还积灰。80年代时,工业能力薄弱。只有一些边角碎料拿过来作地板。而今时今日,除了一些怀旧的土财主。在主流出租市场用旧木头就是自杀。小碎木不如长条的整木地板。我个人喜欢,实木地板不如玻化砖(后面讲)4)光源亮点,亮点,再亮点!对于光源,没什么好说的。只有一个字:“亮”我们要知道,来租你房子的,租40平米老公房的。绝大多数都是穷人,要么就是青春痘大学生。对于他们来说,烛光如织的欧式酒吧情调,是没有意义的。对于很多穷人,他们上一套房子可能还是住在一室半的“次卧”。或者北间地下室,受够了阴暗潮湿的味道。对于整体光源设计,象我们这种简单粗暴没有艺术细胞的流派。就只有一个字:“亮”。你必须很亮,足够的流明。亮到照射每一个角落。而且亮和白光会显得你的房间更大。越是亮的反光,越是显得房间大。这和镜子是同样的原理。
我们观察户型。有时候对于这种长条形的户型。我们甚至会做二组顶灯。
这种完全违背设计美学的做法,其实是为了给房间每个方位充足的照明。用最廉价的方案,将流明塞入每一个角落。吸顶灯不贵。买一个OPPLE也不过一百多元。而其他的花俏的吊顶,射灯,牛眼灯,雾灯,全部没有应有的效果。客户来看房时,你甚至都没有机会打开。十)地板的选择对于我来说,我的作风风格(当然不被其他多军认可)。在于哥哥非常地喜欢用玻化砖作地板。只用砖。完全彻底不用实木地板。哪怕你在卧室里,脚底下也是砖。一寸木头都没有。 为什么,卧室用地板,不是卅年主流么。几乎每一户每一个人都觉得,卧室地板,天经地义。我们来比较一下;

地板玻化砖
无所谓无所谓

优胜
无所谓无所谓
优胜
上海的夏天,十分炎热。一旦到了36°,更是热得你走投无路。而在这个时候,玻化砖有着非常大的优势。想象一下,赤脚走在石头上的感觉。现在很多年轻人Party喜欢腻坐在地板上,看电视打Wii,这个时候玻化砖都很舒服。事情的反面,是冬天。冬天地板要比玻化砖更缓和一点。但是我们反过来想,你是怎样的居住情况。“人均面积狭小,人口密度很大”。在40平米范围内,很有可能要住3~5口人。人本身就是一个巨大的发热体。三五号人挤在一起,本身就已经热得让你难受。而且真的等你住进来。这么小的房子,连家具带行李,地面上铺得满满的。“投影面积”空地应该不多。可能也就留几条走路的缝。这样的情况下,你几步一跨,跳到床上。又有什么怕冷。而且在老破小的大前提下,玻化砖有几个好处。1)千年不腐不朽80年代的老破小为什么可怕。你刚买入手的时候,为什么人类无法踏足。主要是木头烂了。木头是无法经受岁月的侵蚀的。随着时间推移,木质品会越来越颓废,越来越衰败。除非你全部黄花梨。你受够了木头的摇摇欲坠。所以你改石材。过了十年,你这地面还是如新的一样。还不长白蚁。2)美观80*80的大面积玻化砖。其美观远远超过长条木地板,更远远超过拼花地板。大块大面积的均色,能给人极强的视觉冲击。现代工业对传统农业的胜利。4)易于清洗5)不怕渗水对于老破小房屋。哪天屋顶暴雨了,或者隔壁邻居的漏水渗过来,是常有的事。更何况还有白蚁蚊虫和甴曱。根据我自己的实战,玻化砖替代地板的效果还不错。无论租金和转售价都创了新高。不过多军内部就我一人喜欢用砖。诸人一致反对板砖无数。
* 顺便说一下,劣质廉价的瓷砖主要是四角不平。


十一) 梦想改造家前二天,微信上有一篇文章刷爆了屏。《那些被爆改过的房子曾连续刷爆朋友圈,然而他们的后续惨状却是...》[2]对于梦想改造家,俺莫名其妙却想引用“科罗廖夫”老师文章;《歪门邪道终非正途:昙花一现的天钩航空母舰》[3]文章中的最后一句话:
天钩航母就像搜房网站里推荐的30平方米的小蜗居也能装修出100平使用空间的那些装修方案,只适合忽悠没住过更大房子的。
为什么这么说呢。因为“梦想改造家”他整部片子就是错的。根本就不是那么回事。在真正的内行人眼中,是可笑的。乃至是可耻的。“梦想改造家”其具体套路,和我们说的“凤变冰”其实是一脉相承的。其主要思想,也是把房间撤空。本来乱糟糟的东西,全搬空,统一色调(统一榻榻米),自然就显得好看了。但是,那些被抛弃的衣服被子瓶瓶罐罐,并没有“断离舍”而消失。等摄影师一走,老人们自然又重新捡回来,把房间塞得乱七八糟。其境界,甚至还不如水库细分自住市场和出租。另一方面,“梦想改造家”值得被人诟病的,是他大量地使用“折叠件”。譬如翻起来是个柜子,翻下来就是床。叠起来是张桌子,晚上吃饭还是床。在我们所有的设计方案中,绝对不要使用折叠件!在任何一个方案中,绝对不要使用折叠件。这是没良心的做法。为什么,因为非常容易损坏。任何一个稍有装修常识的人,都知道移门比拉门省地方。尤其是小型40平米房型,更可以省2平米开门位置。可是几乎所有人都使用拉门,甚少移门。为什么。因为移门很容易坏。其导轨,悬空,被小孩熊孩子蹬二下就坏掉了。同样的道理,翻叠的床从卓别林“摩登时代”开始,就仅仅在电影作品中存在。实际生活中非常少,几乎没有任何一个建材市场卖这种产品。为什么,因为很容易坏。你150斤的重量压上去,每天翻转三四次。只有非常傻大黑粗的铰链才承受得住。而铰链受得住,木材受不住。连接口会裂。再有你想想,床有时候还会摇。象“梦想改造家”这样的设计方案,本身就是不靠谱的。本身设计师就是博眼球,没有做的长期居住打算。哪怕你找一个女文青住进去,而不是老阿婆。最多二三年,它的设施还是会一件件坏过去的。歪门邪道是没有用的。只有市场上千淬百炼的传统做法才能活得下去。还是那句话:只适合忽悠没住过更大房子的。十二) 风格与亮点前面的1~10节,我们介绍了“凤姐变冰冰”的一些基本套路和做法。还有这第12节,按照惯例,四个大字:“以上全错”。凤姐变冰冰是有固定套路的。基本上拿到40平米的一居,一室半,翻来覆去就这几种户型。我们拿到了手里,也都象是梦游一样。敲光,然后埋水电管。然后做地板和油漆。有时候御用装修师都已经如此熟悉。他甚至不用你指令,自己就会知道该如何开始干活买料了。但是,光有这些是不够的。你还需要“做个效果”。好比一大片白色延绵的墙中,突然升起了一朵嫣红的玫瑰。 千篇一律的作品令人厌倦,同时租客也缺乏热点。所以我们在90%的基调工业化完成的同时,还要花10%的精力,来“做个效果图”。效果的定义,十分广泛。有很多种选择。如上图。它马桶的背后挂了一幅画,这就是一个“效果”。花砖腰带,都是“效果”。相代替的,你可以在淘宝买几十个欧式镜框。做一组“镜框墙”。又或者是拉二条木板横档,散乱堆几本书在上面。找瓶花,有条叶子,垂下来。再譬如说,你看它的屋顶,有个吊顶。垂了一个水晶灯下来。做个吊顶,也是“效果”。我们装修房子,追求“极简主义”。极简的另一个曾用名,咳咳“最省钱”。一般情况下,我们不做吊顶。甚至连屋角四框的边也不勾。不勾也能出租么,何必浪费钱。但是你连续操作十套房子,有一套做了画框,有一套做了镜框,有一套做了横栏书架。有一套做个镜子,聚拢一束光。从圆环中射进来。本套也不妨做个吊顶啊。挂盏灯,挂盏稀奇古怪的灯。至于吊顶式样,更是随便画了。师傅基本上石膏板都能做出来。再譬如说,你看它左边的这扇门。鎏金堂皇,煞是漂亮。出租屋自然不会用鎏金烫金门,不过磨砂玻璃,也能变很多戏法的。你可以喷塑,做背景墙。甚至可以把电视机装在天花板上。还有人在软装上动脑筋。找一些有机关的家具。角落里放个酒柜,放个壁炉。自动连接Wifi,连接手机App的门锁。不交租就滚蛋。戏法人人会变,各看想象力不同。一般来说,我们的任何一套“凤变冰”房屋,都会绞尽脑汁做1~2个“效果”。效果不用多,真的做了三个五个,那也没人看。但一二个“效果”是必须的。每一套房屋都是独一无二的。都是特别匠心。都有特殊的风格在里面。这样,租客住得舒心。你也会一辈子记住这个小猪仔。yevon_ou@163.com,2016年10月10日暮)