当商业升到满级 #1430_欧成效-房产投资水库论坛

当商业升到满级 #1430

作者：欧神 2021-03-05 11:30:01 共人阅读

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当商业升到满级 #1430

一）淮海路

很久很久以前，全中国只有上海还有供销社。
当时，因为“割资本主义尾巴”，全国所有的物资，实行统一调配。货币形同废纸。

全中国唯一还存在“零售业”的，是上海。
上海太大，太重要。还是财赋重地。贸易留了一条小口子。

所以外地的同胞要买衬衫，肥皂，热水瓶，都要跑到上海来。
大包小包，满满采购再拎回去。

南京路上，有民国时期传下来的“四大百货”。石材殿堂式建筑，每一幢都耗资数百万两银元。[1]
从商厦的角度，上海远远领先全国。再没有这么气派的“已建成”区域。

好了，后来改革开放了。
1979年，深圳特区冒出来了，地王大厦冒出来了，“三天一层楼”成为深圳的地标。
全国各地，沿海城市，省会开发区，都发展起来了。

大约在1984年的时候，又发生了一件印象深刻的大事。
小半个上海都被轰动了。

“永安百货”装空调了。

对，就是现在商场里屡见不鲜。开到15度冷得你发抖的中央空调。
80年代在永安百货，开始免费向市民提供。
当天，整个商厦就被挤瘫痪了。

上海的夏天，十分的炎热，动辄36度以上。
民生疾苦，几乎无法生活。
80年代的老百姓，谁有空调呀。谁见过空调，连电网都不稳定。
全城轰动。

当时，有一句很流行的话，叫做“孵空调”。
很多家庭，甚至不惜坐二三站路的公交车。专程跑到南京路。
为的不是购物，而是蹭商场里的空调。一直孵到21:00关场。
一身热汗，暑气全消。

巨大的人流，把整个南京路商厦挤得水泄不通。
哪怕连商场的出口，清一色都摆着几十张躺椅。赤膊的市民。
随着门缝的开闭，偶尔有商场里的冷气泄露出来。能闻到已是甘霖。

永安公司，仅凭借一部空调。
就笼络了巨大的人流和美誉流，维护了南京路的地位。
这在争夺眼球的今天，几乎无法想象。

这是第一轮商业升级。

再下一轮的升级，就要到90年代中期了。
当时，黄浦区的区长是C，卢湾区的区长是H。惯例这二个区是上海No.1，No.2

那一年的圣诞节，当你步行在淮海路时。顿时被“铁树银花”惊呆了。
不知从几时起，淮海路的大树上，都插铺了银白色的灯管。

灯光如雪花般一闪一闪飘落。有蓝色，有银色。
再加上淮海中路高档商厦的大理石铺面。
香格里拉特有的入门熏香。
“宝贝对不起”太平洋百货千年不变的背景音乐。
整颗心都溶化掉了。

从那一瞬间起，你突然发现自己，不知不觉从一个石库门里弄的第三世界国家。一转眼间开到了繁荣富裕的资本主义国家。
手里提着购物袋，在商场里如飞般旋转。
国际名牌，潮流时尚，美容护肤，灯光展台，应有尽有。
一夜之间跨入中产。

淮海路商业开发，是一次重大的升级。
官升高位，是名至实归。

再下一轮的商业升级，又要再等十年了。
终于，财富的增长，从小康迈向了A7。

坐在101层的空中酒吧，遥望远方云海，七米高的咖啡厅。
喝着龙舌兰，优雅地谈着几百万的生意。

“温饱”都已不再成为问题。你可以静下心来追求一点品味。
追求闹中取静，至臻稀缺。
追求米其林餐厅食材口味的细微差异。

五星级酒店，专车接送，私家会所，主厨料理，订制名牌。
这些你都已经足够熟悉，再也掀不起任何激动的涟漪。

有时候你在想，物质生活，已经极大的满足。
生活在魔都，就能买到你想要的一切。

好了，再过了十年，到了2017年代。甚至放眼展望2020年。
我们的新一轮商业升级是：
是
是
没有

没有
什么，什么叫没有。没有啥没有。
没有的意思，就是没有任何升级。

金茂大厦，始建于1999年。
SWFC，始建于2008年。
上海中心，始建于2017年。

可是上海中心的“生活理念”，几乎和前二幢楼一模一样的。
仅仅是多了几家餐厅，写字楼。
没有任何本质性的改变。

从1980，1990，2000年代，上海的商业“氛围”经过了三次大的升级。
每一次升级，都和落后者拉开的距离。
市中心魔都的建设，都和郊区拉开了距离。
88层摩天大楼的建设，都和外省拉开了距离。

可是，最后这十年。
魔都的核心区，顶尖最高档商业区段的升级是，没有
以上全错。
再没有任何升级。

二）升满级

很久以前，我就去了香港。当时上海的市容市貌，大致是这个样子的。

（徐家汇）

站在香港中环的街头，你的确是承认。
“哎哟妈呀，差距是存在的”。

香港中环，有著名的“长廊”连接。纵跨四五条横街，连贯整个上环~中环。
不避风雨，干净舒适。
穿越于太子大厦，遮打大厦，怡和洋行，来往都是ArtDeco，都是欧美国际大牌专卖店，心旷神怡。

然后你再回头看看“徐家汇”，差距真心是存在的。

可是二十年以后，你再回去看香港呢。
中环还是中环，上环还是上环，德辅道还是德辅道。

和今天的徐家汇相比，中环也没什么了不起嘛。
某些软件细节服务，更用心精致。
但总差距不大。
中环还显旧了。
（2017.05.18香港中环廿二年来第一次新出让土地）[2]

那么问题来了，中环为什么不“升级”。
当徐家汇“奋起敢追”时，中环为什么“停滞的二十年”。HK中环为什么不新建改建更美好呢。

我也想啊。
你告诉我怎么做。

假设现在一个超级大的地产商，李嘉诚或者李兆基。
我给你一块白纸般的地皮，位于中环，或者坚尼地域。
我让你开发，你能造成什么样。

答案是就这样。
因为摩天大楼，玻璃幕墙。超高大堂，中央空调。几乎已经是现有科技的顶了。
你没法再升级。
没法再造更高档的业态。

好比玩“大富翁”。一开始是茅棚简屋，每途经过一次，加盖一层。
但是任何游戏，“升级”总有顶峰。
当你造完“豪华商场”，你也升到顶了。
有再多的金钱，也无法Lv up.

在很多年以前，我就思索一个问题：纽约，伦敦，香港这样的城市。我们可以追赶得上么。
北京，上海，最终可以比纽约，伦敦，东京更加繁华么。

答案是肯定的。
问题的症结，不在于我们起步有多弱。
而在于强者“停滞”，他没法再“升级”了。

升级这种事，最开始的瓶颈是资金。
譬如80年代，永安百货装一部空调。其他商场不是不想装，是真心装不起。

到了淮海路升级，再到了“厨房三件套”升级。此时的瓶颈是：资金+整合能力。
把整条淮海路打造成童话中的乐园，不仅仅需要资金，而且需要品味，设计和整合能力。

而今时今日，Shopping Mall简直和钢铁厂一样，成了一种烂大街的科技树。
根本不是“大炼钢铁”，死拼钢产量的年代。
而是要多少有多少。随便哪个新城Mall拔地而起的年代。

（图片摄于徐泾龙湖天街，硬件丝毫不逊色于iapm，妥妥一出手就是100000+/㎡的板块）

当Shopping Mall如雨后春笋一般，随随便便建几十个。
留给 “一流”商业中心继续升级的空间，已经十分有限。
差距已很小。
很难拉开。

或许新加坡“立体城市”等概念，是一种发展方向。
超大型的，超过百万人口的立体商业，占地可以超过五十平方公里。

但是，按照中国目前的工程建设能力。
哪怕你创新了，再要被赶超，也就是几年的时间。

三）商业顶级后的影响

商业升级有“顶”。升级到一定Lv就升不上去了。
这造成了一系列的影响。

各位，我们知道，在原“升级”过程中，整个城市是一直保持着“尊卑”关系的。
改革开放的最初20年，南京东路，南京西路，淮海路，一直保持着“升级”的排头兵。
他们升级最早，业态最高档。
始终保持着对郊区的领先态势。
因此你有足够的理由，不在莘庄买衣服。赶很远的路来到淮海路。

但是，一旦“升级”停止了呢。
七宝生活广场的人流，已经超过了老牌的浦东八佰伴。

“升级”停止，对于地段的碾轧性优势，就是极大的隐患。
虽然郊区品味，购买力，大娘水饺，和市区银座还有相当大的距离。
但硬件已经追上来了。

上海接近香港，莘庄接近上海，南昌接近莘庄。