任志强最新采访:2018年房价怎么走?

作者: 2017-07-14 16:41:04

   近日,“房地产老炮”任志强接受了《长盛+》的访谈,率性谈当前的楼市。任志强坦言:虽然现在楼市调控压力不减,但很有可能,过了一年半以后,房地产的一些限制就会收回去,起码部分限制会放宽!

任志强再度“开炮”:一年半后楼市或现报复性反弹

  咱们先来领悟一下“房地产老炮”的访谈精神↓↓

  1.判断房地产市场的三个依据

  任志强在访谈中表示,判断房地产市场需要三个依据,只有将这三个依据结合在一起,才能得出一个准确和正确的判断。他们分别是:

  第一是宏观政策会发生什么样的变化。为什么大家都很重视年中一次、年末一次的中央经济会议,它会对半年或是一年的经济运行情况,做一个基本判断。

  第二是微观政策,具体到某一个行业,某一个城市的政府政策。

  第三是实际供求关系,也就是实际经济的市场运行情况。这里面分两个层面。有些东西是不受宏观经济和微观经济变化的,不管怎么去调整他也不会变化,比如城市化问题,一年两年的宏观政策是不会使长期的城市化问题发生改变的。还有一类是受宏观和微观影响而变化的,比如说因为限购、限贷造成的购买力转移、延期这都有可能。

  2.给购房者的建议

  谈到给购房者建议,任志强建议,“如果你有直接购房需求的话,什么时候都可以买。你总想看那个最低点,其实你很难抓住最低点;你总想躲开最高点也很难躲开,因为他可能越来越高。”

任志强再度“开炮”:一年半后楼市或现报复性反弹

  3.房地产市场周期已经缩短

  众所周知,中国国房地产价格变化存在明显的周期现象,大家普遍认为一个完整的价格变化周期长度约为3年,主要由加速上涨、减速上涨、加速下跌和减速下跌几个部分组成,每个阶段持续约半年到1年。谈到周期问题,任志强却表达了不一样的观点,他说:“三年一个周期不一定,现在已经缩短了。大概是一年半到两年的时间,因为过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。”

  4.一年半后严限购或收回

  任志强坦言:“有没有可能当过了一年半以后,房地产的一些限制有可能会收回去?完全有可能,起码要改善一部分(政策)。”

任志强再度“开炮”:一年半后楼市或现报复性反弹

  房价咋走?

  接下来咱们进入会议高潮部分,房价咋走?从目前来看,国内房价继续上涨有点勉强了,因为老百姓没有存款了!这也论证了目前政府大力度打压楼市的目的:如果房价再不受控制,当还剩下居民存款耗尽之时,楼市泡沫必然破裂……So,向来以准著称的“房地产老炮”这回预言会准吗?

任志强再度“开炮”:一年半后楼市或现报复性反弹

  数据显示,截至5月,境内居民住户存款总额为62.6万亿,虽然存款月月攀升,但相比贷款的爆发式增长,简直小巫见大巫,从2010年的8.8万亿蹿升到36.4万亿元,而且几乎几乎都是房贷,截止目前,全国居民净存款仅剩26万亿!

  从过去7年看,10年到15年,楼市都是横盘,居民贷款增加也不大!真正的一轮爆炸,是2016年那一波暴涨,全国楼市基本都翻倍。而接盘最后一棒贷款的居民,增加了28万亿之多,存款消耗超一半!

任志强再度“开炮”:一年半后楼市或现报复性反弹

  楼市大利空要来了吗?

  1.M2增速屡创新低,金融去杠杆见成效

  7月12日下午,央行公布6月份货币供应量数据,数据显示中国6月M2货币供应为163.13万亿元,同比 9.4%,续创纪录新低,预期 9.5%。

  当5月份M2同比首次降到9.6%的时候,很多人简直都不敢相信,现在6月M2货币供应同比降为 9.4%,不仅没有重返两位数,甚至还比5月份的低,可见货币在不断收紧,已成既定事实!

  那么M2是啥?简单来说,M2余额是所有现金、银行存款加起来的总和,可以理解为市场上所有的钱。

  分析一个国家的货币及财富,M2是一个必不可少的数据。如果M2增速太慢,不仅会影响GDP,也会影响资产价格(股市、楼市、债市、期市)以及物价(商品价格)。它们之同存在这样一个公式:

  M2增速-GDP增速=真实通胀

任志强再度“开炮”:一年半后楼市或现报复性反弹

  真实的通胀不仅包含市场上的物价,还包括房价、股价等,所以真实通胀如果降低,那对房价、股价真是一件悲催的事,不过它对国家经济却是一件好事,意味着中国经济减少对“放水”的依赖,经济结构逐步向好。

任志强再度“开炮”:一年半后楼市或现报复性反弹

  2.个人房贷回落,抑制地产泡沫见成效

  如何让楼市泡沫不戳破?唯一的办法就是控制房贷的比例,让房地产软着陆!事实上,央行一直在这么干!今天公布的数字显示,在全国范围内,6月房贷占新增贷款的比重持续回落,已经接近30%:而6月的数字是31.2%,抑制地产泡沫见成效。

  央行新闻发言人阮健弘介绍,房地产信贷增长势头回落,个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降,这些变化有利于抑制房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。

  也就是说,房价没有暴涨的理由,但对刚需一族会比较痛苦,银行没钱了....利率必然要抬高,买房付出的成本也会提高!这么说!就算房价不涨了,我也买不起……

任志强再度“开炮”:一年半后楼市或现报复性反弹

  最近,任志强出镜了一个采访,谈当前的楼市。不妨来看看,希望对你的投资有参考价值!

  1、判断房地产市场需要哪几个坐标呢?

  第一个判断依据是宏观政策会发生什么样的变化,为什么大家都很重视年中一次、年末一次的中央经济会议,它会对半年或是一年的经济运行情况,做一个基本判断。

  第二个是微观政策,具体到某一个行业,某一个城市的政府政策。

  第三个是实际供求关系,也就是实际经济的市场运行情况。

  这里面分两个层面。有些东西是不受宏观经济和微观经济变化的,不管怎么去调整他也不会变化,比如城市化问题,一年两年的宏观政策是不会使长期的城市化问题发生改变的。还有一类是受宏观和微观影响而变化的,比如说因为限购、限贷啊,造成的购买力转移、延期这都有可能。

  只有把以上几个部分组合在一起,才能得出一个准确和正确的判断。

  2、您给买房者有哪些个人建议呢?

  个人的建议从来是,如果你有直接购房需求的话,什么时候都可以买。你总想看那个最低点,其实你很难抓住最低点;你总想躲开最高点也很难躲开,因为他可能越来越高。

  3、房地产市场三年一个周期?

  不一定,现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间,过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。

  4、对房产的一些限制会收回去吗?

  有没有可能当过了一年半以后,房地产的一些限制有可能会收回去?完全有可能,起码要改善一部分(政策)。

  作为楼市多军的代表,任志强每次对楼市的评论都受到市场高度关注。上述言论仅代表其个人观点,那么您怎么看?

  看面子是土豪,看里子是负债

  近期王孙的世纪并购案刷屏朋友圈,同时也暴露了当前不少房企的债务压力。据媒体披露,内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

  房企压力山大

  有分析指出,房企债务压力如此大,具体原因是销售遇冷和拿地成本上升,但归根结底还是宏观调控。毕竟现在,政府对于楼市的态度已经很明显了:房子是拿来住的,不是拿来炒的!

  一方面,通过行政上的限制,目前祭出了限购限售等五限手段。这就意味着,你之前买的房子,也未必就能想卖就卖。

  另一方面,通过货币政策的收紧,也就是信贷上来控制资金流向。据中金固定收益研究日前发布的研究报告:现在诸多银行都已经将全年70-80%的信贷额度用光,已有人开始担心,下半年楼市可能会出现贷无可贷的尴尬。

  降杠杆,你该知道背后的“风”

  据报道,孙宏斌的融创中国,收购王健林的万达文旅的钱,631.7亿当中,有295.75亿是万达借给孙宏斌的。

  市场人士分析,刚刚过去的这起房地产的收购,对于万达而言,就是去杠杆。万达卸掉部分杠杆,融创中国来“接盘”,从老王借钱给老孙的角度来看,有万达与融创一起分摊这部分杠杆的意思。两个房地产巨头,或有抱团取暖的迹象。

  再联系之前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨,先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆,不难看出,房地产市场降杠杆已经不再是一句口号。

  当万达这个地产的标杆企业之一,开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候,我们或许需要看到,它背后的风。近几天的几件事,也在佐证这个风向。

  1、2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城市人均住房面积37平米。相比2013年相关数据35平米与32平米,这个人均面积已非常可观。

  2、7月4日,上海推出“只租不售”宅地,随后公布《上海市住房发展“十三五”规划》,将大幅增加租赁住房供应等。业内人士推断,今后,发展租赁住房,将成为一二线城市的重要任务。

  这些政策的客观效果,就是阻止更多的新商品房入市,由此可以看出国家调控房价的决心。

  炒房客抛售、1个月没卖出一套...

  2017年已过半,楼市调控成了房地产行业的关键词。在严厉的调控之下,去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险。

  这个城市部分房价遭腰斩

  2016年,合肥房价突然暴涨,以40%的涨幅,位居2016年全球房价涨幅第一。

  2016年下半年特别是10月2日以后,合肥推出“史上最严限购令”,房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂。据房产中介称,目前合肥房价普遍下跌15%~20%,一些小区房价竟呈现50%的直线下滑,价格遭到腰斩。

  北京周边楼盘打七折1个月没卖出一套...

  据央视财经报道,今年3月以来,楼市调控政策不断升级,环京区域成为调控的重中之重。据链家地产河北省三河市东区负责人介绍,燕郊网签量六月份较为三月份总体降幅高达80%。

  伴随着成交量大跌,成交价格也不断下挫。以某小区90平米的两居室为例,3月份时平均成交价可达每平米29000元,到了6月初,就只有21000元,降幅接近30%。成交记录显示:该楼盘最新成交是在6月7日,此后一个月时间,这个燕郊规模最大,总套数超28000套的楼盘,一套房子都没有成交。

  北京学区房暴跌百万

  近日,从北京东西城多个“学区房”市场发现,“学区房”成交量急剧下滑,不少房源价格跳水近百万元。

  由于教育部门等部门的加入,今年多校划片的参与学校和比例增加,即是说,一套1000万元的“学区房”,除了要承担八九百万元的首付款外,还有可能进不了中意的学校。传统“学区房”买家开始陷入观望。

  一个时代已终结

  如果说房地产市场的变化是国内的小气候,那国际的大气候,更值得警惕。

  国际上,全球主要央行货币宽松政策,都进入了尾声。美联储已经制定好加息与缩表时间规划,另外一个全球便宜资金提供地,欧元区也开始逐渐露出掉头迹象。

  全球最大对冲基金——桥水基金创始人达里奥宣布,宽松时代已经告终:我们现在的任务是,继续载歌载舞,但逐渐接近出口,并随时留意警钟何时响起。

  现在要开始囤现金了

  对市场发出警告的不仅有桥水、美国银行,还有新债王、双线资本(DoubleLineCapital)首席执行官JeffGundlach。今年6月时,JeffGundlach表示,美国股市将在今年夏季迎来调整,短线投资者应该出售股票并为下跌做好准备,而长线投资者可以等到反弹,“我认为现在就应该备足现金”。

 

  在Gundlach上述表态之前,老债王格罗斯(BillGross)今年也多次警告资产价格太高,认为当前的市场风险已创2008年金融危机之前最高。