博鳌房产论坛任志强再发声:地价推动房价上涨

作者: 2017-07-25 14:57:17

  由于航班延误,任志强今天上午在博鳌21世纪房地产论坛期间发表录音和书面演讲。他认为,从二季度公布的数据看,地价上涨的速度还在持续,这种上涨一定会影响到住房。

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  他表示,从住房和土地价格的对比,可以看到,全国的平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。按照东部地区的现有地价,当前的房价水平基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态,而中部、西部的房价低于全国土地平均价格。

  任志强还表示,从土地供给的情况看,已经成为推动房价继续上涨的必要条件。

  他表示,今年房价可能继续上涨,但防范风险是很重要的。目前情况看,今年全年商品房销售额有可能创出历史新高,哪怕只是1%的增长。但这种观点遭到钟伟等专家和部分企业家人士的反对。

  任志强通过数据表示,由于调控政策的影响,今年房企银行贷款、债券和票据和其他融资都是在持续下降。6月份的数据虽然开发商的融资略有提高,但是仍是下降趋势。按照以往的融资情况,今、明、后3年房企大约有1万多亿到期债务。

  他认为,除非房地产市场快速下行,或者经济发生大的波动,否则房地产政策不会做出调整。

  随后上台的北京师范大学金融研究中心主任钟伟对任志强的观点提出了不同意见。“大家对于任志强的一些观点要谨慎看待,”钟伟稍带调侃地说,地价并不是影响房价涨跌的决定性因素,就像股票市场一样,在6000点买入的会被套牢,在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。

  △钟伟(21财经APP 摄影记者陈逸航)

  对于房企的现金流问题,钟伟认为,任志强说房企万亿负债会出现现金流问题也是危险的。虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰,但房企的现金流问题不太大,因为2016年是个好年景,房企的销售额大概为12万亿。

  钟伟还怼道,任志强以前说“在有生之年看不到房价下跌”也是一个危险的观点,因为任志强会健康长寿,而中国房地产市场也会出现调整。

  他甚至明确指出,当M2增幅低于10%时,2-3个季度后,也就是今年年底明年年初,我国房价会有一轮显著的下跌。

  钟伟其他观点如下:

  ●我对未来中国经济比较乐观

  多年以来,我对中国经济和房地产判断有一个大改变。过去7年我对中国多是持悲观的态度,未来可能比较乐观。

  ●“大转折”

  中国进入了一个新的增长平台,不再单纯依赖“工业化”、基础设施和房地产的“城市化”以及快速供应货币的“货币化”。未来中国的经济增长多依赖于产业升级和中高品质的中国经济。比如说ABCD,A人工智能,B区块链,C云计算,D大数据。

  流动性转折。绝大多数开发商并不缺钱,但是不意味着未来全球的流动性,包括中国的流动性还会继续宽松。“钱”很值钱的时代到了,人民币比美元有可能更强的时代也到了。

  未来的投资机会。我个人认为,在未来的两三年的时间更多的机会可能出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主,当然创业版有真实创新的也有一些机会。

  ●中国的产业转型已经走完了一大半

  消费对中国经济增长的贡献达到了63%,工业和农业加起来才贡献了剩下的1/3。未来,消费对中国增长的贡献,也会更多。我个人认为,中国的产业转型已经走完了一大半。

  ●中国经济在未来需要深入的创新

  工业已经走入了后工业化时期。像美的、格力、海尔不代表中国经济产业的未来,也许这些企业可以在自动化流水线,使用先进制造机器人会仍然有比较大的潜力,但是他们也要有深度的一轮再创业过程。

  城市化方面,基础设施建设在中国可能也接近于峰值,在未来可能延续一段时间,但是没有更高的高潮在等待了。

  货币化。工业化、城市化到了一个拐点,货币发行也到了一个拐点。

  ●地产不再做加法,金融一定做减法

  金融行业的压力,看起来不比地产小。中国金融行业的产品规模、从业人员、网点都过剩了。银行业的利润,“我们挣钱挣得不好意思说”的时候,是在2011年,到今天,只有6年,银行业的利润已经很低了,大概11%—12%,但是比制造业的6%要高。

  ●未来的大企业是什么样子?

  与过去大厂房、需要面对面跟终端消费者接触不同,大企业会有很多研发投入,和终端消费者是虚拟的接触。不一定具有非常大的坚硬的产品,未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。

  ●钱很值钱,不要不把钱当回事。

  我个人认为,在今后的3年,人民币兑美元,会温和升值,而不是贬值。所以开发商能够负美元债可以负一点,否则在美联储加息之后,会更高,而不是更低。

  ●中国没有这么大的地产泡沫

  年初以来到现在,最典型的说法,中国的房地产的市值相当于4倍GDP,而且300万亿了,世界最高,所以中国楼市是最大的泡泡。这个说法,我个人非常不赞成。因为总体上来讲,中国的楼市,并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计显示,中国的居民家庭资产当中,大约60%—70%是地产,剩下的40%左右的是金融资产。按照我们所计算的数字,中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右,中国居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍,中国目前的商品房的市值是2倍的GDP,这样的话,跟西方国家的水平大致是相当的。

  ●“有生之年,看不到房价下跌”这肯定是谎言

  因为已经看到了房价下跌了,2008年的下半年和2009年的上半年,中国的商品房新房的价格大约下降了20%,只是后来比较幸运,这两轮价格的下跌,都由更高的上涨覆盖掉了,未来中国的房子会分化,但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。

  ●关于库存去化

  2016年地产市场非常火爆,对中国经济增长贡献的大吗?没有像大家想象的这么大。因为去年房地产投资的增速,仍然是个位数的。那么,我们再看区域的分化,一二线很好,但是三四线不怎么好。供不应求的趋势还是在一线。

  ●运营能力重于泰山

  第一,在地产之上,需要考虑如何加载产业;第二,现在流行的加盟机制,跟投机制是否有效?第三,改售为租、旧城改造等都是有机会,但有局限性。

  ●建议

  第一,有钱比什么都好,有钱比有地好,有钱比有房好。

  第二,稍安勿躁,两三个季度的时间,少做比多做好,不做比做好,明年年初再出手刚刚好。明年春节前,中国的商品房新房仍然有另外一轮价格的下行。

  第三,做投资不稀奇,做开发、做建筑不稀奇,有没有营运能力很重要。运营能力,决定了自持物业的潜在价值。在未来房地产平台期,运营能力可能会超越开发能力、建造能力、投资能力,成为考验开发商能不能成为优秀的、挣钱的、明智的房地产企业特别大的考量指标。

  ●此前观点回顾

  2015年:不要太注重增量,也得注重存量;从注重钢筋水泥到注重智慧绿色。不要仅仅拼规模,也要形成一个多业并举的能力。

  2016年:楼市由盛而衰,对于大部分消费者而言现在是一个卖房的好计划,但是可能不是一个买房的好机会,尤其是炒楼;过去是万科,现在是万达,未来是谁呢?运营的重要性越来越突出;大有大的难处,小有小的好处。

  博鳌·21世纪房地产论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,全联房地产商会联合主办,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。

  本届年会主题为:“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”。

  17年来,博鳌21世纪房地产论坛致力于推动行业的良性发展与优势互补,寻找房地产与社会要素之间的最优连接,探索大环境下、纷繁芜杂结构中的房地产创新力。站在2017年年中的门槛向前望,唯一可以确定的,是不确定性本身。无论你见或不见,赞成还是反对,所有的稳定,其实是为即将到来的变革在做准备。

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