任志强最新谈房价:宏观调控不是让房价下跌 而是为了稳涨

作者: 2017-11-20 15:04:10

  从最近楼市各个层面的消息来看,当前的房地产市场已经是四面楚歌的状态。专家学者都纷纷预测未来房价的走势,大部分专家认为从第四季度开始,房企将会进入到卖房难的压力之中,所以看跌观点所占比例居多。

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  其实,目前很多普通老百姓还是对房价下跌论持怀疑态度,因为中国楼市已经发展了这么多年,好像永远都是不断上涨的状态,永远都是信守着越早买房越划算的理论,而且如今买房的人群比例也很高,他们并不希望房价下跌。

  虽然目前的房价已经上涨到了一定的高度,但是对于有房族来说,现在房价下跌就相当于自己的资产贬值,毕竟所有已购房的人群都是高房价的承担者。

  而且就目前来说,房地产还是属于经济的支柱性产业,涉及到的相关行业也非常多。即使现在的房价居高不下,刚需购房者照样需要为此买单,因为房子所关联的附加属性也很多,已经成为了刚需品,所以大家就算一边抱怨房价高,但还是得往购房大军的队伍冲刺。

  虽然如今朝着房子是拿来住的,而不是拿来炒的目标建设,但是短期内房子的金融属性很难改变,房子依然是增值保值比较好的选择,未来房价还是不可能出现大幅度的下跌!

  加快完善租赁市场确实也能够解决刚需的住房需求,但关键问题在于租房极其不稳定,再者,租房属于消费不等于投资,租房住10年之后你照样是没有房子,而花10年时间贷款买房,起码最后房子是属于自己的,还可以变现。

  任志强曾表示过,鼓吹房价大跌是危言耸听,房地产行业趋势不会改变。他还说,宏观调控的目的不是让房价大幅度的下跌,而是要促进房价的稳定增长,我们不要因为房价没有下跌就认为调控不到位。

  任大炮一直是唱多楼市的主要代表之一,这次又放出豪言:中国房地产,有政府信誉做担保,赶紧拼命买。据报道,2017年8月23日,中国金融博物馆书院理事长任志强,在中国金融博物馆书院第71期读书会上畅谈了“金融与房地产的稳定发展”。

  任大炮在会上大概阐述了以下几个观点:你们就可以拼命地买房,因为政府信誉在给你们做担保;谁胆大谁能赚钱,如果政府不改变信用和基础条件的话,金融属性是不会改变的;只要用平均数去估算市场,都是错的,房产税对抑制房价没有任何作用。

  纵观当前楼市,有人说正在经历最严的调控期,于是人云亦云,楼市降温、房价下跌等说法流传开来。没钱的继续观望,土豪继续无视,而准备买房的人却尴尬了,犹豫了,都说房价会跌,那么现在到底是不是买房的好时机呢?回答是:当然是好时机,有钱不买房,一年又白忙。

  未来房价到底会怎么走?

  一向语不惊人死不休的任志强,这次又给我们丢了一个深水炸弹。

  在近期举行的“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会上,任志强称:如果调控错了,2018年房价将暴涨更高!

  任志强的核心论断是:错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高。

  他主要从供应和需求两个方面佐证了这一观点:

  1、供应端:土地供应已经连续两年下滑

  任志强表示:2015年土地供应就是负的33%,很多城市土地已经出现短缺,包括上海和北京。

  2016年,政府的土地供应继续下滑,部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如,北京2016年的土地出让收入是800多亿,而2015年是1960亿。去年才到前年的40%左右。

  土地是两年开工,所以2015年和2016年连续2年的土地供应负增长,将影响到未来城市的库存。

  翻看一线城市的库存量可知,目前一线城市库存平均只有6个月左右,已经远低于12个月的安全库存标准。

  如果一线城市不再建房,不出6个月,市场上将没有新房库存。

  我们现在销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系?

  任志强给出的数据是1:2.12,这是什么意思呢?

  平均每竣工了1套房,就卖了2.12套,按照一线的6个月库存,这么个调控法,等到无房可卖,房价肯定要出大问题。

  2、需求端:一线城市人口还将继续飙升

  目前,因为土地稀缺,部分一线城市已经在限制人口,比如北京提出“誓死守住人口2300万的底线”,并且市里给各个区还下了任务,区里就把任务分割给了管辖下的各个企业,但结果却收效甚微。

  这是必然的,一线拥有更好的教育,更好的医疗,以及更好的前景,“把人轰走,你轰得走吗?”

  人往高处走是人的天性,不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败!

  世界历史上,早就无数次地证明限制人口根本行不通。

  早在东京还是1200万人口的时候,当时就跟北京一样,下决心把人口控制住,于是就发展东京的卫星城市,修了条高速铁路,说半小时就能到大阪,大家去大阪生活吧。

  结果路是修好了,东京人不但没去大阪,反而大阪的人全都跑到东京来了,现在东京多少人了呢?3750万。

  只要人口还在源源不断地涌入一线城市,房价怎么会不涨呢?

  2010年,中国楼市成为一道分水岭。在市场上看空论大行其道的时候,任志强却发表了房价必涨论,并扬言:“你们还是别当傻瓜了,把幻想放下去吧!”

  结果,2010年房价暴涨。全国平均涨幅9.9%,而北京更是暴涨了42%。

  2015年,他再次发表房价暴涨论:“由于限购政策,2013年和2014年土地供应量减少,2015年房价还将上涨。”

  当有人问任志强到底该不该买房时?他对这个老生常谈的问题显然是不耐烦了,回到:“都问了十几年了,还在问。不要等,有钱该买房就买房。”

  事实证明,他再次一语成箴。2015年随着限购政策的解除,一线城市像压抑已久的火山,突然喷发。其中,深圳更是跳涨50%,随后北京、上海轮番上涨,并蔓延至二线城市。

  那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢?为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢?

  原因大概有以下几种:

  1、 由于M2的高速增长,比如2009年的27.7%,以及目前放缓的11.3%,致使资金没有更好的地方储存,大家只能堆积到房产。

  经济好时,GDP高速发展,M2飙升,大家最好的选择是买房。经济不好时,政府要基建,M2也会飙升,大家最无奈的选择还是买房。

  而国内的资金去向就那么几类,除了房产,确实没有更好的选择。

  比如:放银行那肯定是亏损的,如果M2是11%,银行只有5%,那每年资金就会贬值6%。

  股市也是差强人意,一赢二平七输,多少英雄都在股市折戟,不要说保值了,能活着出来都不错了。

  信托就更不用说,拿着8%的利息,不仅没有干过M2,每天还过得提心吊胆,夜不能寐。

  大家全民买房,这么大的需求量,房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的,我们的房价就会长期向上。

  2、只要政府调控房价或者房价向下,开发商就会谨慎拿地,一旦以后库存不够或者政策放开,需求就会爆发式增长。

  这也就是任志强说下一轮会比这一轮涨更多的原因。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。

  房企的各路资金通道被毁后,目前的房企钱都没有,还靠什么拿地,靠什么建房。即使政府土地供应量上天,没有人买地,那都是徒劳。

  这轮调控有数据显示,国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下,已经集体选择借入高风险的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资,可见国内房企资金链已经很紧张。

  最后导致的结果就是,在今年1月份,国内40家大型房企的拿地量下降了50%,而深圳更是出现了中心土地流拍。

  所以,政府打压得越狠,房企资金链越困难,就越不可能拿地建房,库存就会更少。下次房价就会涨得越多。

  一方面,为了躲避货币贬值,我们对中心地段的需求在源源不断地上涨。一方面,政府打压楼市,房企不再拿地,致使库存告急。

  双重夹击下,只要政策放开,或者说库存到了某个临界值,房价就会如火山一样喷发,无法抑制。

  这大概就是为何任志强能这么有底气地说,房价下一轮将比这轮涨更多的原因。