最近北京两块限价地流拍 任志强如何解读?

作者: 2018-02-02 19:49:15
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  资料图

  先来看一则新闻

  1月25日,北京公开竞拍3 宗共有产权房地块,其中的两宗地块因无人报名流拍。另一宗地块以较低溢价成交。

  先看两块流拍土地的情况:

  流拍的两宗共有产权房地块位于丰台区花乡白盆窑村,规划建筑面积分别为16.35万平方米、13.18万平方米。

  根据北京国土局此前的挂牌信息显示,这两宗地块的起拍价高达50.58亿元和41.78亿元。

  两宗地块的起始楼面地价接近3.2万元/㎡。

  其中共有产权房的销售均价被限定在4.3万元/㎡(含全装修费用)。

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  我们再来看成交的地块情况:

  25日成交的共有产权房地块为朝阳区豆各庄乡水牛坊村1306-635地块R2二类居住用地、1306-636地块A8社区综合服务用地,规划建筑面积约为8.8万平方米。

  由中国铁建房地产集团有限公司在7轮竞拍后以16.8亿元的价格竞得,溢价率约为12%。

  成交楼面地价23073 元/平米,限定房价36000 元/平米(含全装修费用)。

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  总结一下:

  1、两块流拍地块限价4.3万元/平方米的价格,是截至目前挂牌出让的共有产权房地块中销售价格最高的。

  2、 两块流拍地块的总价太高了,起拍价就高达50.58亿和41.78亿元。

  难怪业内人士说,”谁拍谁傻!根本挣不到钱。“

  原因有两个:

  1、卖不出去。在花乡这种地方,4.3万元/平方米(含全装修费用)的限价,作为共有产权的房价有点高了。结果就是不仅挤压的房企没利润,而且这么高的价格,也找不到那么多符合要求的客户。

  2、共产房的流程太繁琐,无法快周转。如果钱少还能陪着玩玩,动辄50亿的地价,实在玩不起。

  背后的逻辑

  今天在北京,不知道什么是共有产权房的人,大概不多了。

  但我们还是要解释一下什么是共有产权房。

  共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

  注意几个关键词:政策支持、价格低于、政策性商品住房,总之呢?共有产权是商品住房。

  我们根据北京市住建委发布的共有产权房相关政策解读文件,共有产权房各区房源配售对象是:

  一、项目所在区户籍无房家庭;

  二、在项目所在区工作的其他区户籍无房家庭;

  三、符合本市住房限购条件的、在项目所在区有稳定工作的非本市户籍无房家庭。

  这里面有两个关键词是:户籍、符合北京市购房条件。

  举个例子:比如2017年10月,北京首个共有产权房锦都家园项目427套房摇号。从公告披露的信息来看,该项目最终确认申购家庭16.3万户,可参加摇号的家庭12万户。也就是说,大约12万户最终只有427个家庭能够买到共有产权住房,中签比例284:1。

  但这还不是全部,我们再来看摇号规则:

  按照京户和非京户,将销售对象分为两组摇号:

  第一组为朝阳区户籍无房家庭及在朝阳区工作的本市其它区户籍无房家庭,共95965户。面向该组家庭销售的房源为299套,占该项目总房源的70%。

  第二组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍(“新北京人”)无房家庭,共25221户。面向该组家庭销售的房源为128套,占该项目总房源的30%。

  也就是30%房源面向“新北京人”。

  总之呢,共有产权房符合资格是非常不容易的。但即使在准入门槛儿极窄的情况下,共有产权房仍然是僧多粥少,申购需要排队。

  我们不讨论政治问题,不讨论其背后是不是有特权,但其实大家都很清楚无论你是哪种情况,只要能够买到共有产权房都是占了国家便宜的。

  所以,一旦大家觉得占不到什么便宜,即使后面有那么多人排队申购共有产权住房,也没什么人去抢, 这种限价房就没有市场了。

  这就是这两块地流拍的最根本原因了。但这个并不重要。这两块流拍了,很快还会有其它的地块。

  这件事最重要的价值是这两宗共有产权限价地块4.3万的价格是怎么来的?

  在这两宗地块附近,目前在售二手房,市场均价在4.3万元/平方米左右。

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  于是我们进行了以下大胆的预测: 按照共有产权申购流程的规定:

  共有产权住房开发建设单位取得预售许可或办理现房销售备案后,在区住房城乡建设委(房管局)监督指导下,对符合条件的申请家庭进行公开摇号,确定选房顺序。

  我们知道从拍地到主体完工取得预售证的时间,一般是1.5-2年。考虑到——

  “共有产权房地块的要求相对较多,过程中还有各种专家论证和要求,需要满足很多条件才能实施建设。”

  我们暂且认定这两宗共有产权项目正式入市选房需要两年时间,换句话就是43000元/㎡是2020年共有产权房的价格。

  我们在网上没有查到这两宗地块的产权分配方案,我们按照申购人持有产权比例分别为50%和70%的分配方案,推测一下2020年这个片区商品房的价格。

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  我们之所以说这个预测是极其不严谨的,因为我们知道共有产权在规划和设计方面都是极其刚需的,因此对于片区内,稍好品质类次新小区的商品房价格,还需要再加20%的产品和小区规划配套的溢价,那么2020年该片区商品房的市场价格,根据申购人产权比例,预测价格分别是10万/㎡和7.3万/㎡。

  虽然这个测算不严谨,我们绝不保证正确,但是我们可以从中看到政府对这个片区2020年的房价的预期大约是多少。

  我们知道——

  “共有产权住房购房人取得不动产权证满5年,购房人可自行选择按市场价格转让所持产权份额,也可购买政府持有产权份额从而获得商品住房产权”。

  那我们再算一下,假如你申购了共有产权住房,2025年按照市场价格转让所持份额的时候,你可以得到或者支付多少钱?

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  我们算出了价格,但是自己算出来的价格吓自己一跳,只能说贫穷限制了想象力。有兴趣的可以自己算一算,很简单。

  当然你也可以说,房价不会永远涨。房价不会永远这么大幅度的涨。这都是个人选择。

  除了商品房价格,还有一个信息也是值得算一算的。

  在2015年该片区入市的一个自住房项目中,当时的销售价格为2.9万元/平方米。

  这里面有一个重要的信息是:我们看到从2.9万-4.3万,共有产权类房价两年的涨幅是32%。

  那我们可以预测一下2020这个片区共有产权房的政府限价是多少?

  答案是,约5.7万/㎡。

  我们有理由相信那个时候依然会有共有产权房,形式上会有不同,名字或许也会不同,但性质是相同。

  2015年自住房和2017年共有产权房的不同▼

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  所以,有句话怎么说,日光之下,并无新事!

  结语

  最近任志强在“新时代新思路”第九届中国地产领袖年会上发言,其中就提到了共有产权流拍事件:

  他说,如果都限制价格不让卖高价,怎么可能出来好房子呢?因为价格限制了不能用好材料了,建大房子不能用好产品了。我觉得最危险的就是我们的共有产权房流标了,投标没人投了。也看到很多租赁性租房的也流标了。这是市场对政策的反映。如果在政策贯彻下不流标,那政策是对的,如果都流标了,就说明zf得重新动动脑子,不要仅想着我的出发点是好的,还得想着社会环境和影响是好的。

  他还说,十九大说了两个基本点,有一个改变,有两个没改变。没改变的最重要的。

  第一、我们是初级发展阶段没变。

  第二、我们是发展中国家的地位没变。

  这就告诉你没几个富人,还都是穷人。

  他还对开发商说——

  未来还有很长很长的路。至于如何变现金,我觉得K'F'S不用找答案,李嘉诚就是答案。买一块地放那存十年,现在一卖就是翻好几百倍,就是这样的。有榜样在那儿,只是你有没有本事学。如果你拿的资金便宜,你又有不断的资金你可以这么干。你要是没钱,就是盖个房子就得卖,卖了房子就要拿钱买地,因为你没钱。

  如果没有这个条件别老想着改,还早呢。

  他还说,政府对政策的把控将决定2018年楼市,重要节点是2018年全国两会。

  他最后说,我只听到钟伟说房子还会涨价。(哈哈)