任志强谈房价最新消息:2019年你可能有钱也买不到房了!

作者: 2018-12-28 16:26:58

摘要:任志强:明年可能有钱都买不到房了!未来房价看地产股即可?

任志强再放豪言

想要上车的抓紧了。

因为明年,你可能有钱也买不到房了!

注意,我说的不是摇号的问题。

而是,就算你想摇号,开发商可能也盖不出那么多房子供你摇了。

7月23日,博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚举行。

原华远地产董事长任志强在现场做了一个主题演讲时放出的豪语。

老实说,任志强的言论再次让人方得一批!莫非房地产调控,资金链紧张都是假象?还在观望的买房人群,积攒的碎银两都摇不到号了?

"房地产市场不会崩盘"!

任志强的演讲时间不长,信息量却很丰富。他的具体逻辑有几点:

1.中国城市化率还比较低,房地产市场的巨大发展前景不可忽略。

一些发达国家,城市化率基本上达到了80%以上,美国已经超过了90%。一些欠发达地区的城市化率平均也在45%以上。

而中国的户籍人口城市化率则只有44%。所以在未来的20年左右的时间里,中国的城镇化仍是一个高速发展的过程。

2.新开工的量跟不上销售量,明年可能出现供给严重不足。

城市化的重要一环就是盖房子。去年,全国商品房销售面积接近17亿平方米。即使市场出现持续下滑,从17亿平方米降到16、15,乃至14亿平方米,仍是一个庞大的市场。

而如果按3年计算,一年10多亿平方米的销售面积,需要几十亿平方米的开工才能满足。

以上逻辑倒是够硬,但考虑到任总是房地产坚定的多头派,一家之言姑且做个参考。我们还需更更多专业、理性的分析一下房地产市场,

房企业绩火爆与股价低迷呈现冰火两重天

近段时间以来,房地产市场真的有点让人摸不着头脑。从宏观层面看,调控没有放松的迹象。可房企们上半年的销售业绩却亮瞎眼。

今年上半年,不少上市房企的销售业绩显著增长,相关机构数据显示,138家房企合计销售额49743亿元,平均销售额361亿元,同比增长25.6%。

良好的业绩一般会对上市公司产生积极影响,也会对公司股价产生一定利好刺激。不过,这样的正相关并没有在2018年房地产业上市公司身上发生。

相反,在资本市场上,市场对房地产悲观了大半年,房地产板块呈现一路下跌趋势,并不断创新低,房地产指数跌幅为22.73%,地产股市值蒸发万亿元,超20只个股跌破净资产。房企业绩火爆与股价低迷呈现出冰火两重天的局面。

房地产与房地产股背离的深层原因

从2011年起的8年数据中发现,过去A股房地产行业指数与全国70城住宅房价指数环比增速趋势较为一致,而且,在出现拐点时,股价表现更为突出。

再以美国数据为例:美国房地产股(以知名地产商帕尔迪Pulte Group和莱纳Lennar为例)和美国房价之间趋势也比较一致。

神奇的是,无论从历史数据还是美国案例来看,都看不到房价与股价的背离状况,那今年是怎么了?

1.2017年以来,多地相继出台调控政策,导致开发商不愿意开盘,新建住宅价格指数或有所失真。

2.长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观。相比之下,股市的赚钱效应远不如房产。

3.投资者更加注重对宏观经济走势、政策导向及上市公司基本面等来做出投资决策。

股价和房价,谁更能彰显房地产未来趋势?

从宏观层面角度来看:如果说市场的逐步降温对于房企的影响是缓慢呈现的,那么资金的收紧则是房企眼下的困局。今年平均融资成本至少增加2%,土地拍卖市场明显冷清许多。

根据机构报告:包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年下半年开始为到期高峰,接下来两年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿以上。

从投资分析角度来看:仔细观察中美两国房价与股价的历史走势图,发现当两者阶段性背离时,后续房价向股价靠拢的概率较大。

似乎说明,股价才是反映未来房地产的预期。理论上讲,这也符合股市是未来经济的晴雨表这一说法。而房地产交易的成本和难度显然远高于股票,因此其价格反应可能有所滞后。

美国新建住房中位价同比数据与美国地产股股价相比,两者走势大体一致,但两者大致要滞后3个月。

A股股价的领先期则更长,大约领先房价6个月左右,但相关性则相对弱一点。

所以.......