任志强房价走势预测“房价永恒上涨论”到底错了吗?

作者: 2019-04-27 09:01:14

  房地产是明显的周期性行业,有涨就有跌,中国房地产还没有走完它的一个完整周期。谁笑到最后,谁才笑得最好,从这个角度来说看空者们的观点更值得参考

  房价多年上涨导致“永恒上涨论”大行其道

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  货币巨量扩张引发房价暴涨

  衣食住行是人赖以生存的基本条件,房价自然是普通人关心的话题。房地产业成了最关注的行业,房价的一涨一跌,都牵动着千千万万国人的心。

  在房价快速上涨的时代,地产商任志强现在已经也成了“公众人物”。他不仅是一个普通商人,他的言行更是当下一中重要的“社会符号”。

  中国自上世纪90年代末彻底告别旧的福利分房制度实行住房货币化改革以来,住房制度已经进入市场化时代,在10多年的房地产发展中,房价的总体趋势一直上涨。

  过去十多年,房价的快速上升已经使不少国人形成思维定式和幻觉,认为城市房价,特别是北京、上海、广州、深圳等一线城市房价只会不断上升。

  以任志强为代表的地产商也一直看涨中国房价,成为房价永恒上涨论的主要鼓吹者,放大部分国人对未来房价上涨的预期。

  虽然一直有人指出中国大陆房地产存在严重的泡沫,但迄今为止,关于地产泡沫破灭的时间预言大都已失败,这又为任志强们的“房价永恒上涨论”提供了现实基础。

  美国日本房地产均出现过房价大跌现象

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  70年代体现为高通胀、高房价,2000年以后体现为房价泡沫。

  放眼全球,房地产是明显的周期性行业,有涨就有跌,不会像中国地产商们期望的那样一直无限制地、永恒地上涨。

  一般来说,房价持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的购买者与逐利资本进入房地产市场,使得房地产的价格远远高于实际价值,由此产生房地产泡沫。房地产泡沫过度膨胀的后果是预期逆转以及随之而来的房价暴跌,即泡沫破裂。

  由于房地产是明显的周期性行业,经济周期的逆转会迫使金融环境发生改变,这会使得房地产市场原有的供求关系发生改变,从而导致房价逆转。

  上世纪80年代,日本房价快速上涨,房地产泡沫形成。其中东京、大阪等大城市的价格上升势头更为迅猛。如果仅按工资收入计,工薪阶层倾其一生也难以在大城市中买下一套住宅。

  可惜好景不长,日本房地产市场的繁荣期在1990年底崩溃。房地产市场泡沫崩溃对经济增长、就业、物价稳定和金融系统产生了深远的影响。日本银行业和房地产公司成为房地产市场泡沫的受害者。1990年泡沫破灭以后,日本经济陷入衰退。直到2002年,与1990年的最高点相比,日本六大城市的土地价格仍然下跌了约80%。

  不只是日本,美国也曾出现房地产泡沫,二战以来,美国楼市经历了多次周期波动。最近的一次是美国政府为了推动经济增长,进行货币超发,结果是资产价格出现明显泡沫,以房价泡沫为主要标志。

  美联储的低利率政策和以次级按揭证券化为核心的房地产金融创新导致美国人过度借贷。从2007年崩溃以来,美国房价大跌,包括纽约、芝加哥、华盛顿、洛杉矶、旧金山、底特律等在内的二十大城市房价较2006年高峰时期跌幅超过20%,拉斯维加斯、迈阿密、凤凰城等地房价更是下降了近七成。

  拐点将近 “房价不倒”的神话面临挑战

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  近年来中国负债率大爆炸 负债扩张已举步维艰

  近年来,政府一方面将房地产扶持成为支柱产业,另一方面,宽松的货币政策也造成了通胀预期,迫使更多的人加入按揭买房阵营。

  面对全球金融危机,2008年以后政府并未及时下调经济目标,依然以投资保增长为主要任务,使得货币发行速度超过经济增速,中国经济变成靠货币支撑的地产泡沫驱动。这样一来,政府对房地产的“救市”又强化了“房价永恒上涨的神话”,更多人加入地产泡沫中,也意味着更多的人悲剧性地被泡沫绑架并爱上它。

  当前,以北京、上海等一线城市为代表的部分地区,市区房价均价动辄4万元一平米,已经远远超出普通民众的承受能力。随着土地供应增加、资金成本上升、人口结构老化,房地产的供需关系也将迎来变化,可以预期在不远的未来房价从部分“鬼城频现”的三、四线城市开始,最终全国房价普遍进入拐点。

  近来出现的银行停贷已经影响楼市交易量,可以想象动辄上百万的房子没有贷款,普通人如何购买得起?而且钱荒频现,利率上升,资金成本提高也会在一定程度上挤出房屋需求,明年房贷利率改为浮动制几乎是板上钉钉的事情,这也意味着房奴们的月供压力将会增加。

  买房将变得更为困难,如果持续一段时间,在这种背景下谁也不敢提价,能将房子尽快脱手、逃跑抽身就谢天谢地了,那时将会有楼市学习温州悄然刮起降价风。

  任志强一直看涨中国房价,与谢国忠等人看跌房价形成鲜明对比,看跌房价者跟任志强们对抗了10年,目前虽然看起来,看跌者惨败了但并不意味着他们的最终失败,因为中国房地产还没有走完它的一个周期,现在还不是周期结束的盘点时刻。谁笑到最后,谁才笑得最好,从这个角度来说看空者们的观点更值得参考。

  结语世界上没有一种商品是只涨不跌的,自然也包括商品房。在房价高企的时代,风险意识对于普通人而言,意义更为特殊,买房需谨慎,世界上没有不破的经济泡沫,资本游戏总有结束的一天。