任志强2020年房价预测:明年房价不会涨太多 也不会大跌

作者:任志强 2019-12-10 18:05:43

   据瑞银报告,计及明年房价的上涨预期,把内房股2020年至2020年每股盈利预测上调1至6%,每股资产净值上调4%,目标价平均上调11%,2020年预测市盈率为8.9倍。最新的内房股首选为世茂房地产、碧桂园、富力地产以及合景泰富,平均潜在升幅有27%。

  但报告又指出,若二线城市房价升势较强劲,估计会引来新一轮的价格调控,内房股的短期股价也会因此较为波动。据媒体近日消息,由于房价上涨过快,住建部8月下旬约谈了南京、郑州等7个二线城市的相关负责人。据悉,住建部是为了保护和支持刚性需求,打压投资性需求,增加有效供应,抑制房价过快上涨。

  而就近期温州、郑州等内地个别二三线城市出现的政策改动,瑞银认为,这显示了中国新政府转向“由下而上”的方式,并相信未来内房政策将变得更为市场导向及针对性,相关政策的出台会因应地方城市的房价趋势及经济情况而定。

  房价泡沫将在2020年前开始出现破灭

  北京大学经济学院经济学系副主任苏剑撰文:中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是,将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。

  中国房价到目前为止,几乎没有人认为不存在房价泡沫。大家的分歧主要是房价泡沫什么时候破灭。

  笔者看来,中国的房价泡沫破灭的顺序如下:先是三四线城市泡沫破灭,然后是二线城市,再然后是一线城市,最后是北京和上海。

  为什么是这样一个顺序呢?因为决定一个城市房价的最终因素是人口。过去三十多年来,中国一直实行严厉的计划生育政策,其结果,到2020年中国的劳动力达到峰值,2020年前后中国人口达到峰值。中国人口到达峰值后,一个城市人口的增长就只能靠人口流入。人口流入多的城市房价上涨快,人口流入低的城市房价上涨慢,人口净流出的城市房价会下跌。

  中国目前的一个大事件是城镇化,但农民在城镇化过程中,往往绕过三四线城市,直接往二线和一线城市流动,尤其是刚刚进入劳动力市场的年轻人。原因就在于,大城市就业机会较多,且工作和用人环境相对公平。

  最终结果是,三四线城市人口不增加,甚至会出现人口净流出。因此,如果房价泡沫破灭的话,首当其冲的就是三四线城市,接下来应该是二线城市,最后是一线城市。

  从时间上看,中国劳动力2020年达到峰值,意味着刚需从这一年开始会逐步减少;2020年人口达到峰值,意味着城市房价只能靠人口流入,但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出,所以小城市房价下跌的速度将加快。

  2022年后,中国迎来退休高峰,每年劳动力减少1000万以上,经济的潜在产出增长率剧烈下滑,房价的另一个支撑因素----经济增长----也将难以为继。所以,中国房价泡沫的破灭无论如何拖不到2022年以后。

  实际上,2022年以后的退休高峰现在虽然注意到的人不多,但随着时间的推移它会逐步被人们认识到,一旦认识到这一点,人们就会提前做准备,尤其是2020年人口达到峰值被人所共知的时候。

  所以,2020年甚至更早很可能是人们预期到房价上涨难以为继的时候,一旦预期到这一点,房价泡沫破灭就不可避免。

  实际上,中国的房价泡沫已经开始破灭了。一些人口净流出或者人口净流入幅度很小的小城市,比如鄂尔多斯、神木、营口等前年就开始出现房价泡沫的下跌。随后是温州、贵阳等二线城市,目前连西安都出现了房价下跌,房价泡沫开始破灭。

  因此,中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是,将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。

  北京和上海的房价是由全国人民推高的。所以房价泡沫将在最后破灭,这个时间点不会晚于2020年。

  但在房价泡沫破灭之前,北京和上海的房价还会快速上涨2-3年左右,随后房价开始企稳,最后在2020年-2020年之间开始下降,房价泡沫开始破灭。中国经济同时进入一次大衰退甚至大危机。

  苏剑:北京大学经济学院经济学系副主任,北京大学外国经济学说研究中心副主任。

  下半年房价可能跌10% 拐点在2020年

  “目前是房地产政策调控的关键时期,在确保整体调控措施不动摇的同时,还要有针对性抑制二、三线城市房价过快上涨,促进房价合理回归”。温家宝总理在最新的《求是》杂志发表文章,着重强调了房价调控力度不能放松。房价何去何从又一次成为大家关注的焦点。

  在9月2日《每日经济新闻》与华泰联合证券举办的“2011年经济年中巡回论坛深圳站”上,新财富房地产最佳分析师华泰联合分析师鱼晋华表示,房价下半年会下跌,幅度预计在10%左右。

    2020年任志强预言房价

  临近年末,想不“收听”任志强频道都难,大大小小的论坛都邀请他去做演讲。更何况,他还有自媒体平台--微博。

  但若非当面听他讲话,一定有些精彩被过滤掉。“(十八届)三中全会精神不知道能落实多少,但肯定比今年(2020年)好。”华远地产董事长任志强预测,2020年至少有三条主线将会影响房地产市场。

  其一是GDP和房地产市场的关系。任志强说,如果宏观经济转好,地产通常会受到打压,一旦GDP增速有所下降,地产将会被视为重要推动力。

  不止任志强一个人持此观点。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出,在经济增长面临趋势性下滑的约束下,如果新的经济增长点难以跟进,为了维持适度的高增长率,宏观政策进行反向调节的压力会大于以往。

  从历史来看,如果GDP增长率超过10%上线,经济有过热倾向,房价上涨压力较大,房地产将受持续的抑制。2010年和2011年基本处于这一种情况中。相反,如果增长率低于8%下限,经济出现下行风险,房地产的逆向调节作用开始显现。

  尽管决策层一直致力于经济增长“去地产化”,但改变过去的惯性并非易事。虽然GDP增长率下滑渐成共识,但中央和地方政府对增长率下滑的接受程度却不一致。许多地方为了保持高投资总量,对房地产及“土地财政”的依赖仍难以改变。任志强一针见血地指出:中组部指出不能仅以GDP作为干部提拔依据,但反观被提拔的官员,所在的区域经济发展都不错。“对于地方官员来说,缺乏激励机制的局面一直未能改变。”他说。

 

  对于2020年宏观经济走势,多数机构认为,中国经济增速将与今年持平或实现缓慢降落。梳理各大券商的2020年经济增长率目标,多数券商均预期国内生产总值(GDP)增速将位于7.2%-7.5%之间。国信证券认为,这意味着中国经济将进入中高速增长的新常态。

  少数券商对经济增速“看高”,其中高华证券将经济增速目标定在7.8%,理由是,2020年由发达市场引领的全球经济复苏,预计将为中国改革提供良好的缓冲并以相对较低的成本向前推进。更重要的是,2020年经济增长质量将提高。

  世界银行前首席经济学家、北京大学教授林毅夫预计,未来15年中国经济增速仍有年均7.5%至8%的潜力,主要来自于技术创新和产业升级带来的生产力水平提升。

  任志强的观点则是宏观经济不会太好,也不会太差。

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  第二条主线是供给。根据中国指数研究院1月2日发布的“2020年中国300城市土地市场交易情报”显示,全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元人民币,同比增加50%。共成交土地37208宗,成交面积143569万平方米,同比增加10%。任志强判断,土地供应量增加的趋势会持续。

  已有一些城市明确表态要增加土地供应。比如,北京市国土局近日宣布,今年北京将通过更多的方式提高中低价房源土地供应,其中第一季度将推出约150公顷住宅用地。2020年北京的土地市场共成交经营性用地140宗,面积1575公顷,相当于去年同期的2.5倍。南京(楼盘)市也明确表示增加土地供应。

  然而,促进供给与需求的动态平衡是中长期才能完成的任务。一方面,任志强指出,通常土地两三年后才能上市形成供应,市场调整通常以三年为一个周期。而在政府垄断供给的局面下,也难以形成更大规模的供应。另一方面,部分城市的住房需求仍旧十分旺盛。

  21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为,虽然去年11月以来,一批二线城市收紧了调控政策,加上此前的一线城市,总共有18个城市出台了新的紧缩性措施,或是将非本地居民购房资格的纳税期限延长,或是提高了二套房首付标准,但这种调整相当温和,不会对住房需求形成大幅压制,至多是延缓了一小部分的潜在购房需求。从整体上看,2020年的政策环境与2020年并无根本性的差异,决定房地产运行曲线的几个重要因素,供求关系、土地和货币以及收入差距等,也没有根本变化,因此,2020年的房地产市场仍然会维持上升趋势。

 

  第三条主线是改革。任志强认为,越市场化,对企业越有利。他对改革充满了期待,并提醒媒体人,2020年将注意力转移到“改革”,而不是紧盯着房价。主要关注土地制度、户籍制度、城镇化方面的改革。