任志强谈2017中国房价走势:买房看什么?

作者: 2017-01-16 13:46:47

  银行信息港财经1月16日讯:2017年房间爱走势如何?2016年我国房地产市场与房价历经疯狂的暴涨与急刹车。中国房地产市场在经历了近三个月的历史最严调控后,房价未来走势到底如何,是全国人民都密切关注的问题。

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  发改委谈中国房地产

  在谈到房地产去库存时,发改委主任徐绍史透露,连续9个月库存都在下降。去库存,现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价,三四线城市的高库存,相关部门和地方政府分城施策。

  “最近房价已经得到有效控制,正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制,包括一些法律法规规定和财政金融政策。”徐绍史称。

  徐绍史表示,当然,去库存还要考虑到有一亿人要进城。要把棚户区改造的货币化安置和城镇化过程中消除三四线城市的库存结合起来。

  任志强谈中国房价

  任志强对于中国房地产市场预测一向准确,并且是一名坚定的“看涨论者”。

  任志强认为,2017年房价还会继续上涨,而且下一轮涨幅会比这一轮更高。“人不离开茶不会凉”,这是亘古不变的道理,也因为这个道理,超高房价的城市也就那么几个,未来十几年中国大概只有20多个千万级人口的城市。

  同时他指出,房价上涨的基础在于土地供应的持续下降,部分城市供应短缺。地方城市非常迷恋土地,掌握了土地,就能影响房价,2017 年的房价肯定比2016年的峰值更高,他认为当前的地价是房价的一半,但只需两年,地价就能追平此时的房价,因为这不是一个充分完全的市场。

  1月5日,中国科学院预测科学研究中心发布了《2017 年中国房地产行业走势展望》预测报告。报告预计 2017 年中国房地产方面仍将维持上涨态势,预计全年商品房平均销售价格同比增长 3.4%。

  去年房价上涨的两个原因

  房价在去年就开始上涨,只是由于指数关系,大家觉得没涨。实际上深圳去年上涨指数是146,非常快。

  原因之一是连续两年土地-30%的增长,主要城市实际供应量都在下降。但是很多媒体说是货币原因造成的。其实,这和货币,尤其和个贷没有任何关系。今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。

  新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革,只有房地产业不是供给侧改革。

  什么是供给侧改革?房地产供给侧改革本来应该是人往哪去,土地往哪供,但这几年我们恰恰做反了,人越往大、中城市去,大、中城市越不给力。土地短缺其中一个原因是土地错配造成的。另一个原因是,大部分出了贪官的城市都不再供应土地,因为土地交易中有很多腐败。最后导致的结果是两年之内土地供应短缺,然后房价开始涨。

  第二个原因是发达地区,不管你供不供给土地,它的人流集中度还是提高的,因为它占有更多医疗、教育等资源。这两类是今年房价上涨的主导。

  大家都觉得房价已经出现泡沫。真实数据是什么?就住宅来说,全国平均房价去年大概是6700,今年是6800。均价1万的城市9个,均价2万的10个,扣除这些,平均房价只有4000。像渭南这种地级市,市中心只有3000多,稍微偏一点的2000多,这种城市有400个。我们大概一共600个城市,通常只公布大城市指数,只公布70个,剩余的城市房价低得不得了。

  这一轮宏观调控产生的作用就是,要让房价已经涨起来的这十几个城市把房价降下来。由于还在涨,所以又出台了第二轮政策。

  大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了,我个人觉得很低,2008年之后算,美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6,随后一直递增。我们今年只有8%。中国在城市化发展过程中,房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重,不足以支撑中国经济发展的。

  我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高,因为在需求侧上进行价格调控的时候,最后导致的是需求在一两年以后,或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行预测,这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降,但是2017年会上涨。

  以后的调控政策可能八九个月又反弹了,再出台一个政策,可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制,不会对市场有任何好处,也不会对市场的稳定有好处。

  现在大家都在评价说收入和房价差太大。1992年房价是998块钱,大家的工资是88块钱,一般都是80块钱。去年房价是6000多块钱,增长了6.5倍,大学生工资是3750块钱,一般3500块钱左右,工资增长了40倍,所以这比起来,评价房价是上涨的更有问题。

  美国选择的是中位数,把高的甩了。另外,美国计算收入,工资收入多少,财产性收入多少,是把所有的都混在一起计算,然后取中位数,中国计算收入,没有计算财产性收入,你的股票收入和房产收入不都在这里。

  今年我们二手房的交易量在很多城市超过了一手房,二手房涨价涨得很多,他获得财产性收入远远高于工资收入。清华大学的教授说电信诈骗了1600多万,就是一套房的价格,北大教授也一样,卖一套房子就是1000多万。

  要是把它算到你的财产性收入里,你的收入就大大提高了。但是我们从来不这么算。老被误导,说房价收入比不对,因为他不懂应该怎么计算。

  房地产可以拯救中国经济

  在现有前提条件下,中央政府不会大改革的时候,只能靠基础设施投资。如果要改变,我有个建议。

  十几年前我们研究城市化的规律,一个是从农村走向城市,第二个是从小城市到大城市,第三个是从市中心到郊区,第四个是形成城市群,全世界如此。1960年的时候,全世界只有2个千万人口以上的城市,1980年达到了8个,2010年24个,中国有6个,到2030年,中国大概得有20个以上。

  中国现在的统计和国际不一样,国际是常住人口,工资收入来自城市就叫做城市。中国是以居住和户籍两个条件,是户籍加上六个月以上的城市常住人口。所有的军队,不管是在山沟还是边境都是城市化人口,包括武警、警察、解放军,这是一个特殊计算方式。

  按照这个方式,除了半年以上的户籍人口,剩余的三、两个月或者是几天的叫流动人口。中国70%的城市化率将近7亿人,我个人觉得至少20个以上的千万级以上城市。现在规模看有8个左右。

  我们有了第一条规律,就是从农村向城市,2亿多人过来了,还得有农民进城。为什么呢?太多农民富不起来。他们必须进入城市,才有可能致富。

  从农村进入城市,从中小城市进入到大城市,这两个阶段正在进行中,但是我们没有第三个过程,从市中心向郊区转移。因为土地制度导致第三个过程中断了,所以中国也不可能有第四个过程叫城市群。

  美国说的城市群概念,是我虽然住在农村,比如说老布什小布什回到庄园了,他虽然住在农村,但是他的收入来自于城市。我们现在农民工收入70%来自于城市,30%来自于农村。

  这个比例关系是不对的,如果你来自于小城镇,收入来自于城镇没关系。但是我们的土地不能转移,比如比尔盖茨,那个街的房产都是他的,他到非大城市的时候,把资源也带进去了。我们土地是最多你盖一个小别墅,但是你不可能把资源带过去。

  中断的结果就是大中城市可能有泡沫,就是房子贵。我们倒过来算算,西城区100万人口,500多亿税收,给国家创了6500亿,按照人均GDP算是7万美元,你说房子应该多贵,按照西城区的人民币计算,它的房子至少15万。按照人均收入来算的话,也很高。

  买房看什么?

  你看北上广,哪个地方的人多,哪个地方就可以买。比如深圳,按照当地户籍人口计算,人均4.6套房,他们的房子都出租了,租金很高。尤其是很多拆迁户,一个人就十几套。这个地区,老龄人口率最低,只是层次最高,科技能力最强。因为政府管的少,政府今年超税收1500多亿,估计最后超税收2000亿。

  深圳户籍人口962万,活跃性手机2800万部,只有20%、30%的人有两部手机。当地小学生增幅最高的地区,房价一定是暴涨的。一定是富人带着孩子,因为他愿意生,生的起,养的起。

  我们出了一个贪官指数,它出了小学生指数,流动人口的指数不如小学生增长的指数快。人口进来了,可能还会跑,但是小学生增长的,一定会增长,而且财富也不可能带走。还有一个是北京,中央只要不搬走,北京的房价一定上涨。资源在这呢。北京第三产业比重高于上海,尤其是金融产业比重比上海还高。

  第二是经济发展特色。目前涨的比较快的还是大城市。深训,上海一些省会的特殊城市,就是周边没有相关城市的,浙江,江苏周边都有,所以南京作为省会不是最高的,可能排第三第四的样子,但是其它地区就一个城市,没办法,它只能往那跑,你只能到那买房子。

  另外一个特殊情况,就是中国高铁,都说这轮郑州房子涨,为什么涨?因为米字型的高铁快要成型了。郑州高铁通了以后,很多短途飞机取消了,两小时的生活圈里有4亿人。但是高铁并不一定都带来好处,也带来坏处,比如镇江,以前到镇江玩还住一个晚上,现在去才17分钟,现在没人住了。东京和大阪通高铁以后,大阪人都跑到东京了。就像天津人都跑到北京消费了。所以高铁有时候把福利带到大城市去了。